「不動産投資に興味はあるが、営業電話がしつこくてウンザリしている」
「年収が上がり業者から勧められるが、胡散臭く感じる」
「何よりも『騙されて失敗する』ことだけは絶対に避けたい」
この記事は、そんな賢明な（しかし一歩踏み出せない）あなたのために書いています。
こんにちは。ファイナンシャルプランナーの「まさとFP」です。
私の元には、ありがたいことに「業者を紹介してほしい」というご相談が文字通り“殺到”しています。なぜ、彼らはわざわざ私に相談するのでしょうか？
答えは単純です。彼らが「自力で探すのは危険だ」と知っているからです。
業界には、99%の初心者が絶対に見抜けない「巧妙な罠」が存在します。この記事では、私が日々の相談で目撃してきた「悪徳業者の生々しい手口」を暴露し、同時に、私が心から信頼を置く「1%の『神業者』の絶対条件」を、忖度なしにすべて公開します。
【暴露】相談者が“カモにされた”悪徳業者の巧妙な手口3選
99%の初心者は「自分は大丈夫」と思っています。しかし、プロの手口はあなたが想像するより遥かに巧妙です。私が実際に見た「カモにされた」事例から、代表的な手口を3つ紹介します。
3-1. 手口1：「いい物件（おとり）」を餌に「悪い物件（本命）」を売る
ネットで「利回り12%（おとり）」の優良物件を見せ、問い合わせると「たった今埋まってしまいました」と告げられる。そして「代わりに、こちらの物件が…」と、高額で利回りの低い「本命（＝彼らが本当に売りたいゴミ物件）」を巧妙に勧めてくる手口です。
3-2. 手口2：「節税」という“アメ”で「赤字」という“毒”を飲ませる
もし面談で、メリットとして“節税”ばかりをあまりにも強調してくる業者がいたら、私は「要注意のサイン」だと判断します。
なぜなら、彼らは「節税で数十万円戻ってくる」という“アメ”を強調し、シミュレーション上「毎月数万円の赤字（毒）」であるという事実から目をそらさせたいだけだからです。
3-3. 手口3：シミュレーションで“都合の悪い数字”を「隠す」
これは最もプロの手口です。彼らは「嘘」はつきません。「言わない」だけです。
- 家賃下落率を「0%」で見積もる（実際は必ず下がる）
- 空室率を「2%」など非現実的な低さで設定する
- 最も重要な「大規模修繕積立金」の将来的な値上がりを“意図的に”計上しない
このシミュレーションは一見完璧に見えますが、10年後に破綻します。
警告：この3つのうち1つでも当てはまったら、その業者との面談はすぐに中止してください。
私が「この人しかいない」と判断する『神業者』の絶対条件
絶望させてしまったかもしれません。しかし、数は少ないですが「神業者」と呼べるプロフェッショナルも1%存在します。私が「この人になら紹介できる」と判断する、彼らだけの共通点を明かします。
4-1. 絶対条件1：「できません」「儲かりません」を最初に言う
悪徳業者は「メリット」から話します。神業者は「リスク」と「できないこと」から話します。
（具体例）「まさとFPのご紹介でも、〇〇の条件の方はお断りしています」「短期間で儲けたいなら、うちでは扱えません」と、彼らの方から“客を選ぶ”姿勢を持っています。
4-2. 絶対条件2：シミュレーションが「最悪のシナリオ」で作られている
（具体例）神業者が提示するシミュレーションは、「空室率20%」「金利が2%上昇」「家賃が10年後に15%下落」…こうした“最悪の事態”を想定した上で、「それでも、これだけの手残りが期待できます」と現実的な数字を出してきます。
4-3. 絶対条件3：担当者自身が、同じタイプの物件を「顔出し」で運用している
（具体例）私が必ず聞く質問は「それで、あなたは（・・）どの物件を運用しているんですか？」です。
神業者の担当者は、例外なく「私は〇〇エリアの中古ワンルームを3戸持っています。これがその実績です」と、自ら“リスク”を取っています。自分が買わないものを他人に勧める人から、買ってはいけません。
【結論】なぜ99%の人が「神業者」にたどり着けないのか
条件は分かりました。では「この3つの条件を満たす業者を、自力で探せばいい」と思いましたか？
正直に申し上げます。ほぼ不可能です。
なぜなら、「神業者」は、一般の初心者（素人）を相手にしなくても、すでに「優良顧客」や「私のような紹介者（FP）」からの紹介だけでビジネスが成り立っているからです。彼らは「しつこい営業」や「誇大広告」を一切しません。その必要がないからです。
これが業界の不都合な真実です
「良い医者」が広告を出さなくても患者で溢れるように、「神業者」も広告を出しません。だから、あなたがGoogle検索や一般のセミナーで“出会える”業者は、残念ながら「あなたから“集客”する必要がある」業者（＝悪徳または凡人）が99%なのです。
まずは「カモ」にならないための“教科書”を手に入れてください
では、初心者はどうすればいいのか？
まず「第一歩」として、あなたが“カモ”にされないために必要な知識をすべて詰め込んだ「防衛マニュアル」を作成しました。それが、『【知識ゼロから始める】不動産投資スタートアップ・バイブル（PDF）』です。
これは単なる教科書ではなく、悪徳業者の手口を回避し、あなたの資産を守るための「防衛術」です。
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赤坂ファイナンシャル株式会社 代表取締役
元大手企業勤務、3,000人以上の相談実績と著書『地味な投資で2000万円』を持つお金のプロ。ファイナンシャルプランナー、クレジットカードアドバイザー®として、難しい金融の話を初心者向けにわかりやすく解説しています。
主な実績
著書：『自由に生きるための 地味な投資で2000万円』
メディア出演：テレビ朝日「グッド！モーニング」、週刊SPA!、現代ビジネス、プレジデントオンライン等 多数
講演実績：一部上場企業、経営者団体など
