【プロが本音で解説】区分マンション投資が「儲からない」と言われる7つの理由と、失敗を回避する唯一の方法
「区分マンション投資は、やめとけ」…あなたも一度は、そんな言葉を耳にしたことがあるかもしれません。ネットや書籍には成功談が溢れる一方で、なぜ「儲からない」という声は後を絶たないのでしょうか？
はじめまして。ファイナンシャルプランナーのまさとFPです。これまで個人投資家の方を中心に3,000件以上の資産相談をお受けし、不動産投資のリアルな実態をお伝えしてきました。
成功例だけでなく、悲惨な失敗例も数多く見てきたからこそ語れる「本音」を、この記事に全て詰め込みました。
この記事を最後まで読めば、9割の人がハマる“失敗の正体”が明確にわかり、あなたが区分マンション投資で成功するための「たった一つの、しかし最も重要な戦略」を具体的に手に入れることができます。
結論：あなたが区分マンション投資で成功するための“唯一解”
先に結論からお伝えします。区分マンション投資で失敗を回避し、成功確率を極限まで高める方法は、
「資産価値が落ちない都心のワンルームを、
新築・中古の特性を理解した上で選び、
信頼できるパートナーと組んで長期保有する」
ことです。
なぜこれが唯一の解と言えるのか？その理由を理解するために、まずは多くの人がなぜ失敗するのか、その“7つの大罪”から見ていきましょう。
なぜ区分マンション投資は「儲からない」のか？プロが明かす7つの致命的な理由
これから解説する7つの理由は、新築・中古を問わず、初心者がカモにされたり、計画が破綻したりする根本原因です。各項目で「なぜそうなるのか（Why）」と「どう見抜くか（How）」をセットで解説します。
理由1：【コストの罠】「管理費・修繕積立金」が利益を食いつぶす
Why：表面利回りだけ見て購入し、将来のコスト上昇を計算に入れていないケースです。特に中古物件では修繕積立金の値上げが、新築物件でも当初の計画の甘さから、将来的にキャッシュフローを強烈に圧迫する可能性があります。
How：購入前に必ず「長期修繕計画書」（新築の場合は計画案）を入手し、計画の妥当性や積立金の額をプロの目でチェックする必要があります。
理由2：【出口戦略の罠】売りたい時に売れない、買いたたかれる
Why：新築物件は購入した瞬間に「中古」となり、「新築プレミアム」と呼ばれる価格上乗せ分が剥落します。また、地方の物件や需要の低い物件は、新築・中古問わず流動性が極めて低く、塩漬けになるリスクを抱えます。
How：資産価値が落ちにくい物件の条件は「都心・駅徒歩10分以内・単身者需要」です。この条件を満たすエリアの需要は今後も底堅く、出口戦略を描きやすくなります。
理由3：【利回りの罠】「表面利回り」という数字のマジック
Why：広告に踊らされる「表面利回り」と、本当の儲けである「実質利回り」には大きな乖離があります。この違いを理解していないと、儲かるどころか持ち出しになる可能性すらあります。
How：「（年間家賃収入 – 年間経費） ÷ （物件価格 + 購入時諸経費）」という計算式で、必ずご自身で実質利回りをシミュレーションすることが不可欠です。
理由4：【空室の罠】「家賃保証30年」の甘い言葉の裏側
Why：サブリース契約（家賃保証）は、決してノーリスクではありません。「家賃の見直し」「免責期間」といった、オーナーに不利な条項が契約書に盛り込まれていることがほとんどです。
How：契約前に、保証賃料が下落する条件や、契約解除の条件などを徹底的に確認してください。本当に競争力のある物件なら、サブリースに頼る必要はありません。
理由5：【金利の罠】レバレッジが凶器に変わる瞬間
Why：現在の低金利を前提に、返済比率ギリギリでフルローンを組んでしまうと、将来の金利上昇時に返済が立ち行かなくなるリスクがあります。
How：ローンを組む際は、金利が1%〜2%上昇してもキャッシュフローがマイナスにならないか、必ずストレステスト（耐久性試験）を行いましょう。変動金利と固定金利の特性を理解することも重要です。
理由6：【税金の罠】黒字倒産を招く「デッドクロス」の恐怖
Why：不動産投資の経費として計上できる「減価償却費」がなくなると、帳簿上は黒字になり税金が増えるのに、手元の現金（キャッシュフロー）は増えない「デッドクロス」という状態に陥ります。
How：購入前に物件の「建物比率」を確認し、減価償却期間がいつ終わるのかを把握した上で、長期的な資金計画を立てることが極めて重要です。
理由7：【業者の罠】あなたの資産を狙う“悪質な営業マン”の手口
Why：「節税になります」「生命保険の代わりです」「年金対策に」といった、顧客の不安を煽るセールストークを鵜呑みにして、価値のない物件を高値で掴まされてしまうケースが後を絶ちません。
How：業者の言うことを鵜呑みにせず、必ず複数の会社から話を聞き、提案された物件の周辺相場や利回りを自分で調べることが、最大の防御策です。
【FPの実体験】私が目の当たりにした、区分マンション投資の天国と地獄
失敗事例：年収700万円のエリート会社員が、地方の新築ワンルームで破綻した話
[ここに具体的なストーリーを記述。例：「節税」という言葉に惹かれ、深く考えずに契約。数年後、サブリースの家賃が減額され、修繕積立金は値上げ。売却しようにも買い手がつかず、毎月5万円の赤字を給料で補填し続ける地獄に…。]
成功事例：年収500万円の公務員が、都心ワンルーム投資で資産形成に成功した話
[ここに具体的なストーリーを記述。例：徹底した自己学習と信頼できるパートナー選び。新築・中古双方のメリット・デメリットを比較検討した上で、自身の目的に合った都心の中古ワンルームを2戸購入。安定した家賃収入を得て、将来の私的年金を着実に構築している。]
失敗を回避する唯一の方法：勝つための超・具体的な3ステップ戦略
ここまで読んで「やはり自分には無理かも…」と思った方もいるかもしれません。しかし、ご安心ください。7つの失敗要因は、これからお話しする3つのステップを忠実に実行すれば、すべて回避できます。
ステップ1：【エリア選定】なぜ「都心」が絶対条件なのか？
日本の総人口は減少していますが、東京、特に都心部への人口流入は今後も続くと予測されています（総務省統計局データより）。特に単身者世帯の需要は極めて高く、賃貸需要が底堅いため空室リスクを最小限に抑えられます。これは、地方や郊外の物件にはない最大の強みであり、新築・中古を問わない成功の大前提です。
→ 関連記事：【FPが徹底解説】都心vs郊外、不動産投資で“勝ち続ける”のはどっち？資産価値が落ちないエリア「5つの見極め方」
ステップ2：【物件選定】新築 vs 中古、あなたに合うのはどっち？徹底比較
都心ワンルームという土俵が決まったら、次に考えるべきは「新築」か「中古」かです。どちらが一方的に優れているということはなく、それぞれにメリット・デメリットが存在します。あなたの目的や資金計画に合わせて最適な選択をすることが重要です。
新築ワンルームのメリット
- 最新の設備で入居者が見つかりやすい
- 修繕リスクが低く、当面の維持費が安い
- 金融機関の融資評価が高く、ローンを組みやすい傾向
- 長期的な節税効果（減価償却）が期待できる
新築ワンルームのデメリット
- 「新築プレミアム」で価格が割高
- 家賃の下落率が中古より大きい
- 利回りが低くなる傾向
- 市場に出回る物件数が限られる
中古ワンルームのメリット
- 価格がこなれており、高利回りが狙える
- 家賃が安定しており、下落リスクが低い
- 物件数が豊富で、選択肢が多い
- 過去の修繕履歴や入居者情報が確認できる
中古ワンルームのデメリット
- 設備の古さや修繕リスクがある
- 金融機関の評価が厳しくなることがある（築年数による）
- 物件ごとに状態が大きく異なり、目利きが必要
- 節税効果が新築より早く切れる
▼ 一目でわかる！新築 vs 中古 比較表
| 比較項目 | 新築ワンルーム | 中古ワンルーム |
|---|---|---|
| 価格 | 高い | 安い |
| 利回り | 低い | 高い |
| 家賃下落リスク | 大きい | 小さい |
| 修繕リスク | 低い | 高い |
| 節税効果（減価償却） | 長期で大きい | 短期で小さい |
| 融資の受けやすさ | 有利 | 不利になることも |
【目的別】あなたに合うのはどっち？
- キャッシュフロー重視なら → 価格が安く高利回りが狙える中古が有利
- 長期的な節税を狙うなら → 減価償却期間が長い新築が有利
- 自己資金を抑えたいなら → 融資が下りやすい新築が有利な場合も
- 手堅く始めたい初心者なら → 家賃が安定している中古が無難な選択肢
→ 関連記事：【FPが中立解説】新築vs中古ワンルーム投資、あなたに合うのはどっち？メリット・デメリットを5つの指標で徹底比較
ステップ3：【パートナー選定】“中立な視点”を持つプロを見極める
不動産投資の成否は、物件探しの前に「誰と組むか」で9割決まります。特に重要なのは、新築と中古、両方のメリット・デメリットを公平に説明し、あなたの目的達成を最優先に考えてくれるパートナーを見つけることです。
「新築しか勧めない」「中古しか扱わない」といった業者は、自社の利益を優先している可能性があります。必ず複数の会社から話を聞き、誠実な対応をしてくれる担当者を見極めましょう。
よくある質問（Q&A）
新築と中古、結局どっちがおすすめですか？
FPとしての結論は、「あなたの目的、資産状況、リスク許容度によって最適解は異なる」です。例えば、年収が高く節税メリットを重視する方には新築が合うかもしれませんし、着実なキャッシュフローを積み上げたい方には中古が向いています。一概にどちらが良いとは言えないからこそ、専門家と一緒にあなたの状況に合わせたオーダーメイドの戦略を立てることが最も重要です。
自己資金はいくら必要ですか？
一概には言えませんが、一般的には物件価格の10%程度（諸費用含む）の自己資金があると、有利な条件でローンを組みやすくなります。ただし、個人の属性や金融機関によっては、より少ない自己資金で始められるケースもありますので、一度専門家にご相談ください。
年収が400万円台でも始められますか？
結論から言うと、可能です。重要なのは年収の額そのものよりも、勤務先の安定性や勤続年数、他の借り入れ状況など、金融機関からの「信用力」です。年収400万円台で、実際に始められている方も多くいらっしゃいます。
NISAやiDeCoと比べて、不動産投資のメリットは何ですか？
最大のメリットは、金融機関からの融資を活用して自己資金以上の資産を築ける「レバレッジ効果」です。また、インフレに強く、資産価値が目減りしにくい「実物資産」である点も大きな魅力です。NISAなどと組み合わせることで、より強固な資産ポートフォリオを築くことができます。
まとめ：あなたが今日から始めるべき、最初の一歩
区分マンション投資が「儲からない」と言われるのは、明確な7つの理由があるからでした。しかし、それは裏を返せば、7つの失敗パターンを避け、あなた自身の目的に合った物件（新築or中古）を正しく選ぶだけで、成功確率が劇的に上がることを意味します。
そして、あなたが今日から始めるべき最も重要な最初の一歩は、物件を探すことではありません。あなたの資産状況を客観的に分析し、最適な戦略を共に考えてくれる「信頼できる相談相手」を見つけることです。
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赤坂ファイナンシャル株式会社 代表取締役
元大手企業勤務、3,000人以上の相談実績と著書『地味な投資で2000万円』を持つお金のプロ。ファイナンシャルプランナー、クレジットカードアドバイザー®として、難しい金融の話を初心者向けにわかりやすく解説しています。
主な実績
著書：『自由に生きるための 地味な投資で2000万円』
メディア出演：テレビ朝日「グッド！モーニング」、週刊SPA!、現代ビジネス、プレジデントオンライン等 多数
講演実績：一部上場企業、経営者団体など
