不動産投資の「節税カラクリ」は本当？年収700万円の会社員が本当に得するのか、シミュレーションで徹底解剖

早速、結論からお話しします。「不動産投資で節税できる」というカラクリの正体。それは、「減価償却費（げんかしょうきゃくひ）」を使って、帳簿上の「赤字」を作り出すことにあります。

以下の3ステップで、税金が還付される仕組みを見ていきましょう。

一番のポイントは「減価償却費」です。これは、建物の価値が年々下がっていくのを費用として計上する会計上のルールで、実際にはあなたの財布から出ていかないお金なのに、経費として計上できる「魔法の費用」だとイメージしてください。

では、実際にどのくらいの節税効果があるのか。具体的なモデルケースで見ていきましょう。

節税額の計算ステップ

1. 減価償却費を計算する
   RC造（耐用年数47年）の中古物件（築20年）の場合、減価償却期間は29年です。
   建物価格1,500万円 ÷ 29年 ≒ 年間 約51万円
2. 不動産所得を計算する
   初年度のローン金利を約50万円と仮定します。
   家賃100万 - (金利50万 + 経費30万 + 減価償却51万) = ▲31万円の赤字
3. 税金の還付額を計算する
   作り出した赤字額に、あなたの税率を掛け合わせます。
   赤字額31万円 × 税率30% = 年間 約9.3万円

年間約9.3万円。これが大きいと見るか、小さいと見るか…。しかし、私が本当に伝えたいのはここからです。この「節税」という言葉を入り口に不動産投資を始めると、ほぼ確実に痛い目を見ます。その3つの罠を解説します。

ここまで読んで、賢明なあなたならもうお分かりでしょう。

私が3000人以上の相談に乗ってきてたどり着いた結論。それは、本当に重視すべきは目先の節税額ではなく、5年後、10年後も安定して家賃収入を生み続け、価値が落ちにくい「資産性」の高い物件を選ぶこと。これに尽きます。

そして、その最適解の一つが、需要が安定し、供給が限られている「都心の中古ワンルームマンション」なのです。

最後に、この記事のポイントをまとめます。

• 節税のカラクリは、減価償却費で「帳簿上の赤字」を作り出すこと。
• 年収700万円のモデルケースでは、年間約9.3万円の節税効果が期待できる。
• しかし、「節税」だけを目的にすると「儲からない物件を買う」「将来の増税」「売却時の高額な税金」という3つの罠に陥る。
• 不動産投資で本当に重視すべきは、節税効果より、価値が落ちにくい「資産性」である。

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