【FPが完全網羅】ワンルームマンション規制とは？主要23区の条例一覧と投資への影響、抜け道を徹底解説

ワンルームマンション規制とは、一言でいえば「自治体が、ワンルームマンションの建築に課す独自のルール」のことです。正式名称は「ワンルーム形式集合建築物指導要綱」などですが、難しく考える必要はありません。

このルールは、特定のエリアに単身者向けの住戸が密集しすぎることによる、下記のような「地域の問題」を防ぐために作られました。

自治体としては、長く住んでくれるファミリー層を増やし、安定した街づくりをしたいという思惑があるのです。

規制の内容は自治体によって様々です。特に厳しいルールを設けている東京23区の中から、投資対象として人気が高いエリアの規制内容を比較してみましょう。

特に「最低専有面積」と「ファミリー住戸の設置義務」が、物件価格や希少性に直結する重要ポイントです。

※上記は2025年8月時点の概要です。最新の情報、詳細な条件は必ず各区のホームページでご確認ください。

「規制＝悪」ではありません。投資家にとってプラスとマイナスの両側面があります。これを理解することが、規制を味方につける第一歩です。

メリット・デメリットを踏まえ、私は不動産投資のプロとして、あえて「規制が厳しいエリアの中古ワンルーム」を狙う戦略を推奨します。

理由は、富裕層が都心の中古ワンルームを買い増すのと同じロジックです。規制は、いわば「国（自治体）が、そのエリアの資産価値を間接的に守ってくれている」ようなもの。供給が絞られるという強力な追い風は、目先の利回り以上に、長期的な資産形成において絶大な効果を発揮します。

ただし、どんな中古物件でも良いわけではありません。規制を味方につけるには、次のチェックリストをクリアする物件を見抜く「目」が不可欠です。