【最重要】管理費・修繕積立金の値上がりリスクと長期修繕計画のチェックポイント

国土交通省のガイドラインでは30年以上の計画が推奨されています。もし計画期間が25年未満など、極端に短い場合は要注意。最も費用のかかる2回目以降の大規模修繕を想定していない、ずさんな計画である可能性が高いです。

計画書で、「5年後に〇〇円、10年後に〇〇円」といった値上げが、具体的にいつ、いくら予定されているかを必ず確認しましょう。値上げ計画がない方が、むしろ危険です。特に、将来大幅な値上げが予定されている「段階増額積立方式」なのか、当初から一定額を集める「均等積立方式」なのか、方式を理解することが重要です。

「重要事項調査報告書」で、現在の積立金の総額を確認します。その金額が、長期修繕計画で「今あるべきはずの金額」の8割を下回っているようであれば、資金繰りが悪化しているサインです。

中古物件の場合、過去に大規模修繕が計画通りに行われたか、その履歴を確認します。特に築12～15年が経過しているのに一度も実施されていない場合は、何らかの問題を抱えている可能性があります。逆に、計画通りに実施されている実績は、管理組合が正常に機能している証となり、非常に安心材料です。

報告書には、管理費や修繕積立金の滞納額も記載されています。滞納額の合計が、積立金総額の5～10%を超えているようであれば、住民の支払い意識が低く、管理組合が正常に機能していない危険なサインです。このような状況は、将来的な空室リスクにも繋がりかねません。