区分マンション vs 一棟アパート 初心者におすすめは？徹底比較

「狙うは、マンションの“一室”？ それとも、アパート“一棟”？」

✅ 区分マンション投資のメリット

• 少額から始められる： 一棟に比べて圧倒的に価格が安く、自己資金100～300万円程度からスタートできるケースが多い。
• 融資が受けやすい： 金融機関も個人のサラリーマン向けローン商品を多数用意しており、審査のハードルが比較的低い。
• 管理がラク： 建物全体の管理は管理組合・管理会社が行うため、オーナーがやることはほぼない。本業が多忙な方に最適。
• 売りやすい： 価格帯が低いため、いざという時に売却しやすい。マイホームとして買いたい層もターゲットになるため、買い手がつきやすい。
• リスク分散できる： 1億円の資金で一棟アパートを買うのではなく、2,500万円の区分マンションを4つ、異なるエリアに持つことで、空室や災害のリスクを分散できる。

⚠️ 区分マンション投資のデメリット

• リターンは大きくない： 手軽な分、利回りは一棟物件に比べて低くなる傾向がある。一攫千金は狙えない。
• 自由度が低い： 建物全体のルールは管理組合で決まるため、「ペット可にしたい」「リノベーションしたい」といった自由な変更は難しい。

【結論】こんな人におすすめ！

初めて不動産投資に挑戦する人 / 本業が忙しく手間をかけたくない人 / まずは小さな成功体験から積みたい人

✅ 一棟アパート投資のメリット

• 高い利回りが期待できる： 部屋数が多いため、満室時のキャッシュフローは大きい。成功すれば資産拡大のスピードは速い。
• 自由度が高い： 建物すべての所有者なので、外壁塗装、リノベーション、家賃設定などを自由に決められる。
• 土地という資産が手に入る： 建物が古くなっても、土地の資産価値は残る。これが最大の強み。
• 節税効果が大きい： 建物、特に木造アパートは減価償却できる期間が短いため、帳簿上の赤字を作りやすく、所得税の圧縮効果が高い場合がある。

⚠️ 一棟アパート投資のデメリット

• 価格が非常に高い： 数千万円～億単位の資金が必要。自己資金も1,000万円以上求められることがほとんど。
• 融資のハードルが極めて高い： サラリーマンの属性だけでなく、事業家としての経営能力を問われる「事業性融資」となるため、審査が厳しい。
• 管理の手間が膨大： 入居者募集、家賃回収、クレーム対応、建物の修繕計画など、すべて自分でやるか、業者を適切に管理する必要がある。「経営」そのもの。
• リスクが集中する： 大地震で建物が損壊したり、近隣に大学が移転して入居者が一斉に退去したりすると、一瞬で経営が傾く。
• 売却が難しい： 高額なため、買える人が限られる。売りたい時にすぐ売れないリスクがある。

【結論】こんな人におすすめ！

すでに区分投資で実績がある人 / 潤沢な自己資金がある人 / 不動産投資を「事業」として、本気で取り組む覚悟がある人

【提案後の変化】

木村さんは、自己資金50万円を使い、2,300万円の区分マンションを1戸購入。信頼できる管理会社に委託したため、本業への支障は全くありませんでした。

「最初の家賃が振り込まれた時の感動は忘れられません。今では2戸目を検討しています。区分で『融資を受けて物件を買い、家賃で返済する』という一連の流れと実績を経験できたことが、何よりの自信になりました。いきなり一棟に手を出していたら、きっと挫折していました」

木村さんのように、まずは区分マンションで「小さな成功体験」と「金融機関からの信頼」を勝ち取ること。これが、サラリーマンが不動産投資で失敗しないための鉄則です。

区分マンション投資は「最高の練習試合」

いきなり数千万円、億単位の借金を背負って一棟経営というプロのリングに上がるのは、あまりに無謀です。まずは区分マンションという安全な土俵で、以下の重要なスキルと経験を、低リスクで身につけるべきなのです。

• ✅ 融資を受けるという経験
• ✅ 確定申告の経験
• ✅ 管理会社と付き合う経験
• ✅ 入居者がいる安心感と、空室になった時の対処法
• ✅ 金融機関に「この人はきちんと不動産経営ができる」と示す実績作り

これらの経験を積んだ上で、「もっと大きなリターンを狙いたい」と感じた時に、初めて選択肢として一棟アパートを検討すれば良いのです。その頃には、あなたの知識も、金融機関からの評価も、最初の頃とは比べ物にならないほど高まっているはずです。

さらに詳しく知りたい方へ

区分マンション投資の具体的な始め方、物件選びから出口戦略までの全ステップを、以下の完全ガイドで徹底的に解説しています。

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