【FPが解説】住宅ローンと不動産投資ローンの違いとは？審査・金利・目的を徹底比較

資産運用初心者向け

2017.12.152025.08.21

「マイホームも欲しいけど、将来のために不動産投資も気になる…」
「不動産投資ローンって、住宅ローンと何が違うの？」
「同じ不動産を買うローンなのに、金利や審査の厳しさが違うのはなぜ？」

マイホーム購入で身近な「住宅ローン」と、資産形成のための「不動産投資ローン」。この2つを同じものだと考えていませんか？

実は、この2つのローンは、目的・審査基準・金利、そして金融機関の見る視点が全く異なります。この違いを理解しないまま進めてしまうと、思わぬ審査落ちや、最悪の場合、契約違反に問われる可能性すらあります。

この記事では、数多くのローン相談に乗ってきたFPが、住宅ローンと不動産投資ローンの本質的な違いを、金融機関の視点も交えながら、誰にでも分かるように徹底解説します。

【結論】住宅ローンと不動産投資ローンの決定的違いは「目的」と「返済原資」

まず結論からお伝えします。2つのローンの最大の違いは、「誰が住み、何で返済するか」です。

住宅ローンは、あなたの「給与」を元手にした個人のためのローン。一方、不動産投資ローンは、購入物件が生み出す「家賃収入」を元手にした、金融機関から見れば完全に「事業に対する融資」なのです。この視点の違いが、審査基準や金利の差に直結します。

金融機関が融資を実行する際に最も気にするのは「貸したお金が、利息を含めてきちんと返ってくるか」です。そのために、返済原資が異なる2つのローンでは、審査で見るポイントが大きく異なります。

個人の「返済能力」を重視

物件の「収益性」が最重要

よく「借入額は年収の〇倍まで」と言われますが、これは主に住宅ローンの話です。住宅ローンは、個人の給与収入という比較的安定した返済原資があるため、年収を基準に融資額の上限がある程度決まります。

しかし、不動産投資ローンは違います。たとえ個人の年収が高くても、購入しようとしている物件の収益性が低い（＝事業として成り立たない）と判断されれば、融資は全くおりません。逆に、個人の年収はそこそこでも、非常に収益性の高い優良物件であれば、年収の10倍以上の融資が実行されるケースもあります。

つまり、不動産投資ローンにおいては、あなた個人の属性以上に、「パートナーとなる物件の魅力」が審査の鍵を握るのです。

一般的に、事業性ローンである不動産投資ローンは、住宅ローンよりも金利が高く設定されています。これは、空室や家賃滞納など、給与収入よりも不確定要素が多い「家賃収入」を返済原資とするため、金融機関にとって貸し倒れリスクが高いと見なされるからです。

住宅ローン：歴史的な低金利を背景に、金利の低い「変動金利」が人気。金利上昇リスクはありますが、返済負担を抑えたいニーズが強い。
不動産投資ローン：事業計画の安定性を最優先するため、金利が変わらず収支計画が立てやすい「固定金利」を選ぶ投資家も多い。金利は高めでも、リスクを嫌う堅実な選択。

もちろん、戦略的に変動金利を選ぶ投資家もいますが、初心者の場合は特に、事業の安定性を損なわない金利タイプを慎重に選ぶ必要があります。