「良い管理会社」と「ヤバい管理会社」を見抜く10の質問リスト｜手数料だけで選ぶと99%後悔する理由

質問①：「この物件を満室にするために、具体的にどのような募集活動をされますか？想定されるターゲット層は？」

【見抜くポイント】
ヤバい会社：「SUUMOやHOME’Sに載せます」という当たり前の回答しかしない。
良い会社：「近隣の〇〇大学の学生向けに、家具付きプランを提案します」「〇〇に勤める単身女性を狙い、セキュリティの高さをアピールした写真を使います」など、物件の強みを理解した具体的な戦略を語れる。

質問②：「現在の管理物件全体の入居率は何%ですか？また、平均の空室期間はどのくらいですか？」

【見抜くポイント】
ヤバい会社：「高いですよ」「すぐ決まります」と数字を曖昧にする。または、すぐに答えられない。
良い会社：「98.5%です」「繁忙期なら2週間、閑散期でも平均1ヶ月です」と、具体的な数字を根拠と共に即答できる。自社の実績に自信がある証拠です。

質問③：「家賃滞納が発生した場合、どのような手順で、どのくらいの期間で解決しますか？」

【見抜くポイント】
ヤバい会社：「電話や手紙で督促します」といったマニュアル通りの回答。
良い会社：「発生後〇日以内に電話、〇日後には内容証明郵便を送付します。保証会社との連携フローも確立しており、99%は〇ヶ月以内に解決します」と、具体的なタイムラインと解決率を示せる。

質問④：「過去に対応が最も困難だった入居者トラブルと、その解決策を教えてください。」

【見抜くポイント】
ヤバい会社：「特にありませんね」と答えをはぐらかす（経験が浅いか、隠している）。
良い会社：騒音問題やゴミ出しトラブルなど、具体的な事例を挙げ、法的な知識や粘り強い交渉で解決した武勇伝を語れる。経験豊富な証です。

質問⑤：「退去時の原状回復工事は、御社指定の業者しか使えませんか？相見積もりは可能ですか？」

【見抜くポイント】
ヤバい会社：「指定業者のみです」と即答。業者と癒着し、工事費をオーナーに高く請求している可能性大。
良い会社：「もちろん相見積もりも可能です。オーナー様のコストを抑えるため、複数の業者から最適な提案をさせていただきます」と、オーナー目線で答えられる。

質問⑥：「定期巡回の頻度と、チェック項目を教えてください。巡回報告書は見せてもらえますか？」

【見抜くポイント】
ヤバい会社：「月1回です」と頻度しか答えない。報告書のサンプルを見せたがらない。
良い会社：「月2回、共用部の電球切れや清掃状況、放置自転車の有無など30項目をチェックします。こちらが実際の報告書です」と、具体的な行動と証拠を示せる。

質問⑦：「担当者が不在の時や、夜間に緊急事態が発生した場合の連絡体制はどうなっていますか？」

【見抜くポイント】
ヤバい会社：「担当者の携帯に連絡ください」（担当者任せで組織的な対応ができない）。
良い会社：「24時間対応のコールセンターがございます。情報は全て社内で共有しておりますので、どの者でも一次対応が可能です」と、組織としてのバックアップ体制を説明できる。

質問⑧：「管理戸数と、社員一人当たりの管理戸数はどのくらいですか？」

【見抜くポイント】
ヤバい会社：一人当たりの管理戸数が100戸を超えている（一人に過度な負担がかかり、きめ細やかな対応が期待できない）。
良い会社：一人当たりの管理戸数が50〜80戸程度に抑えられており、一戸一戸にしっかり向き合える体制を整えている。

質問⑨：「解約時の違約金や、解約の縛り期間はありますか？」

【見抜くポイント】
ヤバい会社：高い違約金や長い縛り期間を設定している（サービスに自信がなく、顧客を縛り付けようとしている）。
良い会社：「3ヶ月前の予告で、違約金なしでいつでも解約可能です。我々のサービスにご満足いただけないと判断された場合は、無理に引き止めません」と、サービスに自信を持っている。

質問⑩：「オーナー向けの勉強会や、定期的な資産価値向上のための提案はありますか？」

【見抜くポイント】
ヤバい会社：言われたことしかやらない「御用聞き」の姿勢。
良い会社：「最新の税制改正セミナーを定期的に開催しています」「近隣に競合物件ができたので、無料Wi-Fiを導入して家賃を維持しませんか？」など、オーナーの利益を最大化するための能動的な提案ができる「パートナー」としての姿勢がある。