なぜ私は落ちた？不動産投資ローン審査で「一発アウト」になる人の意外な共通点

最も多い「一発アウト」の原因がこれです。自分では全く問題ないと思っていても、過去のささいな行動が記録として残り、あなたの信用を毀損しています。

【FPが遭遇した典型的な“傷”】

• スマートフォンの本体代金の分割払い延滞：「携帯料金の支払い遅れ」が、実は「借金の返済遅延」として信用情報に記録されています。これが最大の落とし穴です。
• 奨学金の返済遅延：これも立派な借入であり、延滞記録は致命傷になります。
• クレジットカードのキャッシング枠・リボ払い：たとえ利用していなくても、キャッシング枠があるだけで「潜在的な借金」と見なされます。リボ払いの残高があるのは論外です。
• 短期間での複数カード申し込み：「入会キャンペーンがお得だから」と複数のカードを申し込むと、「お金に困っているのでは？」と判断されます。

「住宅ローンは別腹」「車のローンは少額だから大丈夫」といった自己判断は通用しません。金融機関はすべての借入を合算して「総返済負担率」をシビアに計算します。

【見落としがちな借入】

• 自動車ローン・教育ローン：残高が少なくても、確実に返済負担率を圧迫します。
• カードローン：利用残高がゼロでも、契約しているだけでマイナス評価です。
• ペアローンや連帯保証人：自分が主債務者でなくても、返済義務を負っている借入はすべて申告対象です。

自己資金の額はもちろん重要ですが、金融機関はその「作られ方」も見ています。

【担当者が疑う通帳の動き】

• 審査直前の不自然な大口入金：親族から一時的に借りた「見せ金」は、通帳の履歴から簡単に見抜かれます。堅実に貯蓄してきた過程こそが評価されます。
• 貯蓄ゼロからのフルローン希望：「投資への本気度が低い」「計画性がない」と判断され、審査は極めて厳しくなります。

ローン審査は、団信の審査とセットです。健康状態で団信に加入できなければ、ローンは実行されません。

【団信で告知義務違反になりやすい項目】

• 過去3ヶ月以内の通院・投薬歴：風邪や軽い怪我でも、正直に告知する必要があります。
• 過去3年以内の特定の病歴：高血圧、糖尿病、うつ病などの既往歴は審査に影響します。
• 健康診断での「要再検査」「要精密検査」：放置していると、団信加入が難しくなるケースがあります。

意外かもしれませんが、審査はデータだけで行われるわけではありません。担当者とのコミュニケーションも評価対象です。

【担当者が抱く不信感のサイン】

• 事業計画の丸投げ：「なぜこの物件なのか？」という質問に、不動産会社の受け売りの言葉でしか答えられない。
• 書類の不備や遅延：源泉徴収票や確定申告書などの提出書類に不備が多い、または提出が遅いと、「お金にルーズな人」という印象を与えます。
• 横柄な態度や虚偽の申告：言うまでもありませんが、信頼関係を築けない相手にお金を貸す金融機関はありません。