【売却時の税金爆弾】利益の半分が税金に？不動産譲渡所得税の計算と特別控除をFPが徹底解説

【恐怖の正体】なぜ不動産売却で「税金爆弾」が炸裂するのか？

まず知っておくべき最も重要な事実は、不動産を売却して得た利益は、給与所得や事業所得とは全く別の方法（分離課税）で税金が計算されるということです。

そして、税額を大きく左右するのが、不動産の「所有期間」です。この期間によって、税率が天国と地獄ほど変わります。

タイトルの「利益の半分が税金に？」という言葉、驚くかもしれませんが、所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合、税率は約40%にも達します。1,000万円の利益が出ても、約400万円が税金で消える計算です。これが「税金爆弾」の正体なのです。

【3ステップで完了】図解でわかる！譲渡所得税の計算シミュレーション

では、実際にあなたの税金がいくらになるのか計算してみましょう。難しく考える必要はありません。以下の3ステップに沿って進めるだけです。

ステップ1：譲渡所得（＝儲け）を計算する

まず、税金の対象となる「儲け」の部分を計算します。式は非常にシンプルです。

• 取得費とは？：物件の購入代金や手数料のこと。建物部分は年数に応じて価値が減少（減価償却）するため、その分を差し引いて計算する必要があります。これが最大の注意点です。
• 譲渡費用とは？：売却時にかかった費用のこと。仲介手数料や印紙税、測量費などが含まれます。

ステップ2：所有期間を確認する（5年の壁）

次に、売却した不動産の所有期間が「5年以下（短期）」か「5年超（長期）」かを確認します。ここにも注意点があります。

ステップ3：税額を計算する

最後に、ステップ1で計算した譲渡所得に、ステップ2で決まった税率を掛けて税額を算出します。

【最強の節税術】あなたの手残りを最大化する5つの特別控除・特例

ご安心ください。国は、特定の条件を満たすことで税負担を大幅に軽減できる制度を用意しています。これらを知っているか知らないかで、手残りが数百万円変わることもあります。

【確定申告】忘れると大損！手続きの基本と必要書類

不動産を売却して利益が出た場合、売却した翌年の2月16日～3月15日に必ず確定申告をしなければなりません。上記の特例を使う場合も、確定申告が必須です。

税務署や税理士に相談しながら、早めに準備を進めましょう。売買契約書や経費の領収書は絶対に捨てずに保管してください。