【サブリース契約の罠】“家賃保証30年”は大嘘？契約前に絶対確認すべき5つの免責条項

そもそもサブリース契約とは？仕組みを図解で解説

サブリース契約の危険性を知る前に、まずはその仕組みを正しく理解しましょう。サブリースとは、不動産会社（サブリース会社）がオーナーから物件を丸ごと借り上げ、それを入居者に転貸（又貸し）する仕組みです。

この仕組みにより、オーナーには以下のようなメリット・デメリットが生まれます。

一見すると、手間なく安定収入が得られる魅力的なシステムに見えますが、問題は契約書の「中身」にあります。

“家賃保証30年”が嘘であるカラクリ

なぜ「30年保証」を謳っているのに、家賃が保証されない事態が起こるのでしょうか？その答えは、サブリース会社に認められた「賃料減額請求権」にあります。

つまり、「30年間家賃を保証します」というセールストークとは裏腹に、サブリース会社は「やっぱり経営が厳しいので、来月から家賃を下げてください」と合法的に言えるのです。

実際、ほとんどの契約書には「2年ごと」など、定期的に賃料を見直す条項が記載されています。そして、その見直しで賃料が上がることは、まず期待できません。

【最重要】契約前に確認必須！あなたの資産を奪う5つの免責条項

では、具体的に契約書のどこに注意すれば良いのでしょうか。以下の5つの条項が、あなたにとって不利益な内容になっていないか、一言一句確認してください。

サブリース契約で成功する人、失敗する人

ここまでリスクを強調してきましたが、サブリース契約が全てのオーナーにとって悪というわけではありません。以下のような方であれば、メリットを享受できる可能性もあります。

重要なのは、サブリースを「何もしなくても儲かる魔法」ではなく、「収益性を犠牲にして、手間を省くための有料サービス」と正しく認識することです。

もし不利な契約を結んでしまったら？

すでに契約してしまい、賃料減額などで困っている場合、解約は簡単ではありません。借地借家法で「借主」であるサブリース会社の立場が強いためです。

まずは契約書を再確認し、弁護士などの専門家に相談するのが第一歩です。また、サブリース契約が付いたままのオーナーチェンジ物件を購入してしまった場合も同様です。契約内容の引き継ぎ義務があるため、購入前に契約内容を精査することが不可欠です。（→【プロが警告】オーナーチェンジ物件の危険な罠）

まとめ：本当の安定経営は「知識」と「良きパートナー」から