【実録】なぜ年収800万のサラリーマンが『悪徳業者』の餌食になるのか？プロが明かす「カモ」の手口と「勧誘電話」の全貌

不動産投資

2025.08.072025.09.18

「もしもし、株式会社〇〇の山田と申しますが、杉本様（仮名）のお電話でよろしいでしょうか？」

平日の昼下がり、職場で鳴った1本の知らない番号からの電話。それが、彼の資産を蝕む悪夢の始まりでした。

当時、彼は34歳、メーカー勤務の年収620万円。将来への漠然とした不安から「資産運用」という言葉にアンテナを張っていた、ごく普通のサラリーマンでした。

この記事は、ごく普通のサラリーマンだった彼が、巧みな不動産投資の勧誘に乗り、気づいた時には3,000万円のワンルームマンションを契約していた実録ストーリーです。

こんにちは。「まさとFP」です。これは、私の元に実際に駆け込んできた、典型的な失敗事例の一つです。なぜ彼は安易に契約してしまったのか。その「手口」と「業界の本当の闇」を、この記事で私が徹底的に解剖します。

【第1章・実録】年収620万の彼がハマった「劇場型勧誘」の全手口

今思えば、彼らの手口は典型的なものでした。しかし、渦中にいると正常な判断ができないものです。彼が契約に至るまでの流れを、ありのままにお話しします。

電話口の山田と名乗る男は、非常に丁寧な口調でした。「今回、〇〇駅に非公開の優良物件が出まして、限られた方にのみご案内しております。杉本様のご年収ですと、非常に有利な条件で資産形成が可能かと…」と、特別感をくすぐってきました。

「15分だけなら…」そう思ったのが、最初の間違いでした。「すぐ近くにおりますので」と、断る隙を与えません。

翌日、カフェで綺麗なパンフレットを開き、彼はセールスマンの顔に変わりました。

「このシミュレーションをご覧ください。節税効果で毎年15万円の還付があり、生命保険代わりにもなります」

提示された資料は、家賃が一切下がらず、空室も出ない前提のバラ色の未来。「このエリアは過去5年空室ゼロです！」「ただ、明日には別の方が内見予定でして…」

彼が渋っていると、「責任者の鈴木を呼びます！」と電話。5分後に現れた上司の鈴木は、「こんなチャンスは二度とありませんよ。やらない理由があるんですか？」と高圧的に詰め寄ってきました。

気づけば2時間が経過。彼は完全に疲弊していました。「もう、これで解放されるなら…」そんな思考が頭をよぎり始めました。

鈴木は最後のカードを切ります。「では、あくまでローンの仮審査だけ進めましょう。これでダメなら我々も諦めますから！」そう言われ、彼は申込用紙に個人情報を記入。数日後、「審査、通りましたよ！」という電話で、外堀を完全に埋められたのです。

杉本さん、貴重な体験談をありがとうございました。さて、ここからは私、まさとFPがこの事例を「プロの視点」で解剖します。

なぜ彼らは、杉本さんのような「年収600〜800万円」のごく普通のサラリーマンをピンポイントで狙うのでしょうか？富裕層でも、低年収層でもありません。

理由はただ一つ。「（本人の返済能力はギリギリだが）金融機関のローン審査が“通ってしまう”から」です。

彼ら（業者）は、提携セミナーや名簿屋から入手した「年収600万以上・上場企業勤務・30代」といった「カモリスト」を持っています。このリストに載った瞬間、あなたは「優良顧客」ではなく「ターゲット」になるのです。

杉本さんの事例でも「節税で15万還付」という言葉が出てきましたね。

もし面談で、メリットとして“節税”ばかりをあまりにも強調してくる業者がいたら、私は「要注意のサイン」だと判断します。

なぜなら、それは「不動産事業が“赤字”になるから税金が戻ってくる」という事実の裏返しだからです。彼らは、あなたが赤字で苦しむことなどお構いなしに、「目先の還付金（アメ）」で「赤字（毒）」を飲ませようとしているのです。

ネットで検索すると「勧誘電話撃退フレーズ集」や「悪質業者 7つのチェックリスト」といった記事（＝以前のこの記事もそうでした）が山ほど出てきます。

ここで私から「不都合な真実」をお伝えします。
はっきり言って、それらのノウハウは“ほとんど無意味”です。

なぜか？

「撃退フレーズ」を使っても、彼らはリストからあなたの名前を消さず、3ヶ月後に別の担当者がまた電話してくるだけです。
「チェックリスト」など、プロの営業マンはすべて研究済みです。「リスクは？」と聞けば、「はい、もちろんあります（完璧な模範解答を暗唱）」と答えるだけ。素人がプロ相手にチェックリストで戦おうとすること自体が、彼らの土俵に乗せられている証拠です。