その物件、本当に大丈夫？違法建築・既存不適格物件を見抜く方法

この2つは似ているようで、意味は全く違います。まずはこの違いを正確に理解することが第一歩です。

簡単に言えば、「違法建築」は生まれた時からルール違反のアウトロー、「既存不適格」は昔はOKだったけど時代が変わってしまった元ヤン、といったイメージです。どちらも注意が必要ですが、特に「違法建築」は絶対に手を出してはいけない物件です。

「少しぐらいルール違反でも、安ければいいのでは？」と思うのは非常に危険です。私がこれまで見てきた中でも、これらの物件に手を出してしまった方々が直面したリアルなリスクをご紹介します。

では、どうすればこれらの物件を避けられるのでしょうか。不動産会社の言葉を鵜呑みにせず、自分で確認できるポイントをご紹介します。

ステップ1：書類で確認する

確認書類	チェックポイント
建築確認済証・検査済証	建築計画が適法かを確認したのが「建築確認済証」。計画通りに建てられたかを確認したのが「検査済証」。この「検査済証」がない物件は要注意です。（※昔の物件はない場合も多い）
重要事項説明書	「備考」や「特記事項」の欄に、「再建築不可」「既存不適格」「セットバック要」などの記載がないか、一言一句見逃さないように確認します。特にオーナーチェンジ物件には特有の罠が隠されていることもあるため、注意が必要です。
登記事項証明書・公図	登記された床面積と、販売図面に書かれた面積に大きな乖離がないか確認。未登記の増築部分がないかチェックします。

ステップ2：現地で確認する

• 建ぺい率・容積率オーバーの疑い

  敷地に対して建物がパンパンに建っていませんか？ 周囲の家と比べて、明らかに大きい、階数が多いといった物件は、指定された建ぺい率や容積率を超過している可能性があります。

• 不自然な増改築の跡

  1階と2階で外壁の種類や色が違ったり、ベランダを後から部屋に改造したような跡（サンルームなど）があったりする場合、無許可で増築した違法建築の可能性があります。

• 接道義務の違反

  建築基準法では、建物の敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接する」必要があります。これを接道義務と言います。路地の奥にある物件や、通路部分が極端に狭い旗竿地などは、この義務を果たしておらず「再建築不可」となっているケースがあるので注意が必要です。物件の物理的な条件とあわせ、資産価値が落ちないエリアを見極めるという視点も忘れないようにしましょう。

「検査済証」がない物件は、すべて違法建築なのでしょうか？

A. いいえ、そうとは限りません。検査済証の制度が今ほど徹底されていなかった時代（目安として2000年以前）の建物は、適法に建てられていても検査済証がないケースが多くあります。ただし、検査済証がないと「適法に建てられたことの証明」が難しくなり、ローン審査で不利になる可能性があることは覚えておきましょう。

不動産会社の担当者が「既存不適格だけど大丈夫ですよ」と言っています。信用できますか？

A. 半分は本当、半分は注意が必要です。「既存不適格」自体は違法ではないため、すぐに罰則があるわけではありません。しかし、前述の通りローンや再建築の際に大きな制約があるのは事実です。担当者は売買を成立させたいので、デメリットを軽く説明しがちです。その「大丈夫」が、具体的に何がどう大丈夫なのか、リスクをどこまで説明してくれているかを冷静に見極める必要があります。

リスクを承知の上で「既存不適格物件」をあえて買うメリットはありますか？

A. あります。最大のメリットは「価格の安さ」です。リスクがある分、周辺相場より安く購入できる可能性があります。また、昔の基準で建てられているため、今では建てられないような駅近の好立地にあるケースも。ただし、これは出口戦略（売却）までしっかり考えられる不動産投資の上級者向けです。初心者が安易に手を出すのはおすすめできません。

ここまで、「違法建築」や「既存不適格」物件を自分で見抜くためのチェック方法を解説してきました。これらの知識は、危険な物件を避けるための強力な武器になります。

しかし、FPとして3,000人以上のお客様と向き合ってきた本音を申し上げます。それは、「素人がこれらのリスクを100%完璧に見抜くのは、極めて難しい」という現実です。

では、どうすればいいのか。私が考える究極のリスク対策は、たった一つです。

優良な業者の見極め方

では、具体的にどうやって信頼できる会社を見つければいいのでしょうか。下記の記事で、失敗しない不動産会社の選び方や悪徳業者を見抜くチェックリストを詳しく解説しています。

• メリットだけでなく、物件のデメリットや潜在的なリスクを正直に、むしろ率先して話してくれる。
• こちらの質問に対し、根拠となる資料（過去の修繕履歴や議事録など）を提示して、丁寧に回答してくれる。
• 少しでも懸念があれば、「この物件はやめておきましょう」と、顧客の立場に立ってアドバイスをくれる。
• 目先の契約を急がせるのではなく、あなたの資産形成全体を長期的な視点で考えてくれる。

相場より安い物件には、必ず理由があります。その理由を包み隠さず説明し、リスクとリターンを天秤にかけた上で、プロとして「買うべきか、やめるべきか」を一緒に考えてくれる。そんなパートナーを見つけることが、何よりも重要なのです。そして、良い会社を見つけたら次は良い担当者と賢く付き合っていく方法を実践し、長期的な関係を築きましょう。

ホームインスペクションの活用も有効な手段ですが、それはあくまで最終確認。その前の段階で、何でも相談できる信頼のおける専門家を隣に置くこと。ぜひ「業者選び」という視点で、あなたの不動産探しの第一歩を踏み出してください。