【FPが徹底解説】タワマン投資はもう儲からない？2025年最新の現実と「本当の利回り」を暴く

【まさとFPの実体験】
「相続税対策でタワマンを…」という相談は、かつて鉄板でした。しかし、2024年のルール改正でそのスキームは完全に過去のものになりました。今も古い情報でタワマンを勧めてくる営業がいたら、即刻電話を切るべきです。

具体的には、相続税を計算する際の評価額の計算方法が変更され、高層階であるほど評価額が大幅に引き上げられることになりました。これにより、改正前に比べて相続税評価額が1.5倍以上に跳ね上がるケースも珍しくありません。当初想定していた節税効果はほぼ消滅し、むしろ「割高な不動産」を次世代に押し付けることになりかねないのです。

【まさとFPの実体験】
新築時のパンフレットに書かれた管理費や修繕積立金の額を信じてはいけません。あれは「最初の10年」の最も安く見える数字です。私が相談を受けたあるオーナーは、購入から15年で管理費と修繕積立金の合計が当初の1.5倍以上、月10万円を超え、手取り家賃収入のほとんどが消える事態に陥っていました。

プール、ジム、コンシェルジュ…豪華な共用施設は、20年後、30年後には莫大な維持費と更新費用がかかる「負債」と化します。その負担はすべてオーナーにのしかかり、キャッシュフローを圧迫。気づいた時には、家賃収入を得るために所有しているのか、維持費を払うために所有しているのか分からない本末転倒な状態になるのです。

【まさとFPの実体験】
「都心の一等地だから、いつでも売れる」というのは幻想です。特に湾岸エリアなどで顕著ですが、近隣で常に新築タワーマンションの建設ラッシュが起きています。買い手からすれば、同じような価格帯なら、わざわざ中古を選ぶ理由はありません。

結果、あなたの物件が売りに出される頃には、強力なライバル（新築）が次々と現れ、大幅な値下げをしないと内見すら入らないという状況に追い込まれます。売りたくても売れず、高額な維持費だけが垂れ流しになる…これがタワマン投資の最も恐ろしい出口戦略の現実です。

【まさとFPの実体験】
新築分譲時、高層階は低層階に比べて数千万円高く売り出されます。この「眺望プレミアム」に多くの人が夢を見て割高な価格で購入します。しかし、一度中古市場に出れば、そのプレミアムは驚くほど評価されません。

中古物件を探す買い手は、より現実的（シビア）です。「眺望」という付加価値よりも、利回りや広さといった実利を重視します。結果、購入時に上乗せされた高層階プレミアム分が、そのまま売却時の損失（キャピタルロス）に直結するケースが後を絶ちません。あなたは「景色」に高いお金を払っただけ、ということになりかねないのです。

【まさとFPの実体験】
不動産会社の資料に踊らされてはいけません。「表面利回り4%」という数字は、前述の管理費・修繕積立金、固定資産税、火災保険料、賃貸管理手数料といった必要経費を一切考慮していない、ただのまやかしです。

私のクライアントが持ってきたあるタワマンの収支計画を再計算したところ、表面利回りは4.2%でしたが、すべての経費を差し引いた実質利回りは、わずか2.1%でした。銀行預金よりはマシ、というレベルです。これではローン金利を引くと、手元にはほとんどキャッシュが残りません。この「利回りのワナ」に気づかずに契約してしまう人が、あまりにも多いのが実情です。