【FPが徹底解説】都心vs郊外、不動産投資で“勝ち続ける”のはどっち？資産価値が落ちないエリア「5つの見極め方」

「郊外・高利回り」に潜む2大リスク

1. 家賃下落リスク：郊外は賃貸需要が限定的で、近隣に新しいアパートが建つと、競争に負けて家賃を下げざるを得ない状況に陥りやすい。これは空室リスクにも直結する問題です。
2. 資産価値下落リスク：人口減少の影響を直接的に受けやすく、将来「売りたいときに売れない」「買った値段より大幅に下がる」という、出口戦略が描きにくいリスクが非常に高い。

魅力的に見える高い利回りは、これらのリスクに対する「危険手当」のようなもの。FPの視点から言えば、長期的な資産形成を目指すなら、避けるべき選択です。

基準1：総人口ではなく「単身者世帯数」が増加しているか？

ワンルームマンションの顧客は「単身者」です。そのため、ファミリータイプとの違いを理解し、見るべきは総人口ではなく、単身者世帯数の未来予測です。この点において、日本の人口統計で最も権威のある国立社会保障・人口問題研究所（社人研）の最新推計（令和6年推計）は、驚くべき未来を示しています。

日本の総人口が減少していく中でも、東京への人口集中と核家族化・非婚化は止まらず、賃貸住宅のメインターゲットである単身者世帯は増え続ける。この抗いがたい強力な需要（追い風）こそが、他のどのエリアにもない、都心不動産の価値を長期的に支える最大の根拠なのです。

基準2：大規模な「再開発計画」が存在するか？

渋谷、虎ノ門、品川…大規模な再開発は、街に新たなオフィスビルや商業施設を生み、雇用を創出します。人が集まり、街の魅力が向上することで、賃貸需要と不動産価値の両方が押し上げられます。「〇〇駅 再開発」と検索し、未来の成長が見込めるエリアに投資することが重要です。

基準3：主要駅の「乗降客数」が維持・増加しているか？

駅の乗降客数は、街の活気や求心力を測る最も分かりやすいバロメーターです。コロナ禍を経て人々の働き方が多様化しましたが、最新のデータは「都心回帰」の動きを明確に示しています。

このように、日本のトップクラスの駅は、ほぼすべてが都心部の巨大ターミナル駅で占められています。この事実は、リモートワークが普及した現在でも、ビジネス・商業・文化のハブとしての都心部の「代替不可能な価値」を明確に示しています。

「乗降客数が多い駅 ＝ それだけ多くの人が集まる場所 ＝ 賃貸需要が底堅い」というシンプルな法則に基づけば、投資すべきエリアは自ずと見えてくるはずです。

基準4：「大企業の本社」や「大学」が集積しているか？

安定した賃貸経営には、家賃の支払い能力が高い、良質な入居者の存在が不可欠です。その代表格が「大企業のサラリーマン」と「親からの仕送りがある学生」です。この点において、データは都心部の圧倒的な優位性を示しており、特に年収500万円以上のサラリーマンにとって、都心中古ワンルームは最適な選択肢の一つと言えます。

このように、高所得サラリーマンと学生という、最も安定した賃貸需要を生み出す2大ソースが、東京の、特に都心部に集中しているのです。これは、ベッドタウンである郊外エリアでは決して真似のできない、絶対的なアドバンテージと言えるでしょう。

基準5：「ワンルームマンション条例」で供給が制限されているか？

東京23区の多くでは、条例によってワンルームマンションの新規建築が厳しく制限されています。一方で、都心への人口流入は続いています。需要は増え続けるのに、供給は増えない。このシンプルな需給バランスこそが、都心ワンルームの資産価値を長期的に支える、最も強力な追い風なのです。