「老後2000万円問題」の不安を解消する、不動産という名の“じぶん年金”
こんにちは。3000人以上の資産相談に乗ってきたFPのまさとです。私のところへ相談に来られる方の多くが、異口同音にこうおっしゃいます。
「先生、公的年金だけでは、とてもじゃないけど老後は暮らせませんよね…？」
その不安、痛いほどよくわかります。人生100年時代と言われる今、会社を退職した後の長い人生を支える「自分だけの年金」作りは、すべての人にとって喫緊の課題です。
この記事では、NISAやiDeCoといった「積立投資」の次の一手として、私が最も確実性が高いと考える「都心中古ワンルームマンション」を活用した私的年金づくりについて、あなたの年齢に合わせた“超”具体的なシミュレーションを交えながら、その実現方法を徹底的に解説します。
なぜ「区分マンション」が私的年金づくりに最適なのか？
数ある投資の中で、なぜ区分マンションなのでしょうか。それは、老後の年金作りに求められる「安定性」「継続性」「手間のかからなさ」という3つの条件を、極めて高いレベルで満たしているからです。
- 安定した家賃収入：都心のワンルームは入居者需要が底堅く、景気に左右されにくい安定したインカムを生み出します。
- インフレに強い：物価が上がれば家賃も追随して上がる傾向があり、資産価値が目減りしにくいのが特徴です。
- 手間いらずの運用：管理会社に運営を丸ごと委託できるため、現役世代の多忙なあなたでも、本業の傍らで「不動産オーナー」になれます。
現役時代にローンを完済し、老後は家賃収入をそのまま年金として受け取る。
これが基本戦略です。
【年代別】私的年金づくり・超具体的シミュレーション
それでは、具体的なシミュレーションを見ていきましょう。「35歳」「45歳」「50歳」の3つのケースで、それぞれがどのように「月10万円の私的年金」を実現していくか、その道のりをリアルに描きます。
Case 1：35歳・働き盛りのAさんの場合
時間を最大の武器に。まずは1戸、着実に始めるプラン。
| 戦略 | 35年ローンを組み、時間をかけて返済。定年後の収入源を確保する。 |
|---|---|
| 購入物件 | 2,800万円（都心・中古ワンルーム） |
| ローン完済時 | 70歳 |
| 70歳以降の年金額 | 月額 約10万円（年間120万円） |
FP相談事例：30代のお客様へのアドバイス
「先日相談に来られた34歳の公務員の方も、最初は『まだ早いのでは』と躊躇されていました。しかし、私は『逆です。30代の今だからこそ、時間を味方につけて低リスクで始められるんです』とお伝えしました。35年という長いローンを組めるのは若さの特権。月々の返済額を抑え、家賃収入で大半をカバーしながら、気づけば定年後には大きな資産が残っている。この“時間の魔法”こそ、若いうちに始める最大のメリットです」
Case 2：45歳・管理職のBさんの場合
収入増を活かし、2戸所有で年金額をブーストするプラン。
| 戦略 | まず1戸目を30年ローンで購入。5年後に収入が増えたタイミングで2戸目を追加し、年金額を増やす。 |
|---|---|
| 購入物件 | 1戸目：2,800万円 / 2戸目：3,000万円 |
| ローン完済時 | 1戸目：75歳 / 2戸目：75歳 |
| 75歳以降の年金額 | 月額 約21万円（年間252万円） |
FP相談事例：40代のお客様へのアドバイス
「40代になると、年収も上がり、社会的信用も厚くなります。1戸目で成功体験と運用ノウハウを得た後、2戸目にチャレンジする『買い増し戦略』が非常に有効です。46歳のメーカー管理職のお客様は、この戦略で2戸を所有。『子供の教育費が終わるタイミングで2戸目のローンを組む』など、ライフプランと連動させるのが成功の秘訣です。金融機関も、1戸目の運用実績を評価してくれるため、2戸目の融資は有利に進めやすいんですよ」
Case 3：50歳・ラストスパートのCさんの場合
自己資金を活用し、短期集中でゴールを目指すプラン。
| 戦略 | 退職金の一部なども視野に入れ、多めの自己資金を投入。ローン期間を20年に短縮し、早期の年金化を目指す。 |
|---|---|
| 購入物件 | 3,000万円（都心・中古ワンルーム） / 自己資金800万円 |
| ローン完済時 | 70歳 |
| 70歳以降の年金額 | 月額 約11万円（年間132万円） |
FP相談事例：50代のお客様へのアドバイス
「『もう50歳だから遅いですよね？』というご相談は非常に多いです。ですが、諦めるのはまだ早い。50代には、若い世代にはない『潤沢な自己資金』という武器があります。これを活用してローン期間を短くすれば、月々の返済額は増えますが、その分70歳といった早い段階で年金生活に入れます。まさに短期決戦。ラストスパートをかけることで、悠々自適な老後を手に入れた方を、私は何人も見てきました」
FP直伝！シミュレーションを成功させる3つの鉄則
シミュレーションはあくまで計画です。これを絵に描いた餅で終わらせないために、私がいつもお客様にお伝えしている3つの鉄則をご紹介します。
鉄則1：無理のない返済計画を立てる
シミュレーション通りの家賃が必ず入ってくるとは限りません。突発的な修繕や一時的な空室に備え、最低でも半年分の返済額と経費を手元に「バッファ資金」として確保した上でスタートしましょう。心の余裕が、長期的な成功の鍵です。
鉄則2：「出口戦略」まで見据えた物件を選ぶ
将来、万が一現金が必要になった際に「売りたいときに売れる」物件を選ぶことが重要です。そのためには、人口が減らず、賃貸だけでなく売買の需要も高い「都心」の物件を選ぶことが、何よりのリスクヘッジになります。
鉄則3：信頼できるパートナー（不動産会社）を見つける
あなたの資産形成は、担当者選びで9割決まると言っても過言ではありません。目先の利益だけでなく、あなたの長期的なライフプランに寄り添い、リスクもしっかり説明してくれる誠実なパートナーを必ず見つけてください。
よくある質問（Q&A）
Q. 将来、家賃が下落するのが心配です。
A. 非常に重要な視点です。だからこそ、人口が減っていく地方や郊外ではなく、人口流入が続く「都心」に限定することが鉄則です。日本の総人口は減っても、東京の単身者世帯は2040年頃まで増え続けると予測されています。需要が供給を上回るエリアを選べば、家賃下落リスクは最小限に抑えられます。
Q. ローン返済中の大規模修繕や設備の故障が怖いです。
A. マンション全体の大規模修繕は、毎月支払う「修繕積立金」から賄われるため、急な出費は基本的にありません。室内の給湯器やエアコンの故障に備え、先ほどの「バッファ資金」を準備しておくことが大切です。中古物件の場合、購入前に修繕履歴や積立金の状況をしっかり確認することも、FPとして必ずアドバイスしています。
Q. 資金に余裕ができたら、繰り上げ返済はした方がいいですか？
A. ケースバイケースですが、私は多くの場合「焦って繰り上げ返済しない方が良い」とアドバイスします。なぜなら、低金利の今は、手元に現金を残しておいた方が、急な出費への対応や、2戸目の購入といった次のチャンスを掴みやすいからです。団信に加入していれば、万が一の際はローンが消えるので、無理に返す必要はありません。手元の現金は「攻め」にも「守り」にも使える最強のカードなのです。
まとめ：シミュレーションは、未来への「設計図」
今回ご覧いただいたシミュレーションは、あなたの未来を具体的にイメージするための「設計図」です。もちろん、これは一例であり、あなたの年収、家族構成、価値観によって最適なプランは異なります。
しかし、一つだけ確かなことがあります。それは、将来の不安は、ただ漠然と悩んでいるだけでは決して消えないということです。具体的な数字に落とし込み、計画を立て、行動を起こすことでしか、未来は変えられません。
区分マンションによる私的年金づくりは、決して難しいものではありません。この記事が、あなたの輝かしい老後への、はじめの一歩となることを心から願っています。
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赤坂ファイナンシャル株式会社 代表取締役
元大手企業勤務、3,000人以上の相談実績と著書『地味な投資で2000万円』を持つお金のプロ。ファイナンシャルプランナー、クレジットカードアドバイザー®として、難しい金融の話を初心者向けにわかりやすく解説しています。
主な実績
著書：『自由に生きるための 地味な投資で2000万円』
メディア出演：テレビ朝日「グッド！モーニング」、週刊SPA!、現代ビジネス、プレジデントオンライン等 多数
講演実績：一部上場企業、経営者団体など
