【FPが中立解説】新築vs中古ワンルーム投資、あなたに合うのはどっち？メリット・デメリットを5つの指標で徹底比較

① キャッシュフローについて

新築は販売価格にデベロッパーの利益等が上乗せされるため、物件価格が割高です。そのため、家賃収入の大半がローン返済に充てられ、毎月の収支は赤字（持ち出し）になることが少なくありません。一方、中古は市場価格で取引されるため、新築と同等の家賃が取れる物件を安く購入でき、キャッシュフローをプラスにしやすいという大きな利点があります。

② 資産価値の推移について

「新築プレミアム」が乗っている新築物件は、購入された瞬間に「中古物件」となり、プレミアム分（2～3割）の価値が下落します。これは新車が中古車になった瞬間に価値が落ちるのと同じです。対して、中古物件は既にその価格下落を経験しており、価値の変動が緩やかです。特に都心部の需要が高いエリアでは、築年数が経っても価値が下がりにくく、時には上昇することさえあります。

③ 減価償却と節税について

節税効果は「減価償却費」の大きさで決まります。新築は耐用年数が長いため、毎年計上できる減価償却費は少なくなります。一方、中古、特に法定耐用年数（RC造で47年）を超えた物件などは、短い期間で償却できるため、単年の減価償却費が大きくなり、所得税・住民税の還付額も増える傾向にあります。短期的な節税効果を狙うなら中古が有利と言えます。

④ 金融機関の融資について

金融機関は、画一的で評価がしやすい新築物件を高く評価する傾向があり、融資審査は通りやすいです。これが新築の明確なメリットです。しかし、中古であっても、資産価値の高い都心部の物件であれば、金融機関はきちんと評価してくれます。経験豊富な不動産会社を通じて、適切な金融機関にアプローチすれば、好条件の融資を引き出すことは十分に可能です。

⑤ 出口戦略（売却）について

投資である以上、最終的に売却して利益を確定させる「出口戦略」は極めて重要です。購入価格が高い新築は、短期で売却するとほぼ確実に損失が出ます。一方、中古は適正価格で購入しているため、市況が良ければ購入時より高く売れる可能性も十分にあります。次に購入するのも主に投資家であるため、市場が大きく、売りやすいという流動性の高さも魅力です。

タイプ1：節税と長期安定を重視する「高所得者・多忙な医師や経営者」

主な目的：本業の所得を圧縮したい。手間をかけずに長期で運用したい。
FPの視点：このタイプの方は、新築ワンルームが選択肢に入ります。毎月の赤字は「節税のためのコスト」と割り切り、融資の受けやすさや最新設備による管理の手軽さを優先する戦略です。出口での価格下落リスクを許容できる資金力があることが前提となります。

タイプ2：手堅くキャッシュフローを積み上げたい「安定志向のサラリーマン」

主な目的：給料以外の収入源を確保したい。毎月の持ち出しは極力避けたい。
FPの視点：このタイプの方には、中古ワンルームを推奨します。まずは月々の収支をプラスにし、精神的な余裕を持つことが最優先。安定したキャッシュフローは、次の投資への自信と原資になります。初心者が最初に目指すべき王道のスタイルです。

タイプ3：将来の「じぶん年金」を着実に作りたい「長期保有派」

主な目的：定年後の収入源を、時間をかけて安全に作りたい。
FPの視点：資産価値が落ちにくい都心の中古ワンルームが最適解に近いでしょう。安定した家賃収入でローンを返済し、完済後はそのまま年金として受け取る。この戦略において、購入時の価格が安い中古物件は非常に有利に働きます。

【補足解説】目的によって選択肢は変わる

ご覧の通り、あなたの置かれた状況や「何のために投資をするのか？」という目的意識によって、新築と中古の評価は全く変わってきます。例えば、新築は「節税」という即物的なメリットを、将来の資産価値下落リスクと引き換えに得る戦略と言えます。一方、中古は「キャッシュフロー」と「資産価値の安定」という、不動産投資の本質的なメリットを堅実に追求する戦略です。どちらが優れているかではなく、どちらがあなたの価値観に合っているか、という視点を持つことが重要です。

事例1：節税を選んだA医師（45歳・年収3,000万円）

「A医師は、高い所得税率に悩んでいました。そこで、節税効果を最大化するために都心の新築ワンルームを2戸購入。シミュレーション通り毎月5万円の赤字ですが、法人での役員社宅扱いなども活用し、年間で150万円以上の税負担を軽減。『キャッシュフローは最初から期待していません。これは将来への貯蓄と、今を乗り切るための節税コスト。私にとっては合理的な選択です』と、非常に満足されています」

事例2：キャッシュフローを選んだB課長（42歳・年収700万円）

「B課長の目的は、あくまで『給与以外の安定収入』でした。そこで、築12年の中古ワンルームを2,600万円で購入。丁寧な指値交渉の結果、月々1万円の黒字化に成功しました。『派手さはないですが、毎月確実に通帳にお金が増えていくのが嬉しい。この安心感を得られただけでも、投資した価値がありました』と、堅実な資産形成に手応えを感じています」

Q. 結局のところ、初心者はどちらから始めるべきですか？

A. 私がFPとしてアドバイスする場合、もし明確な目的がないのであれば、まずはキャッシュフローが出やすく、投資額も少ない「中古」から始めることをお勧めします。小さな成功体験を積み、不動産賃貸業に慣れることが、長く続ける秘訣だからです。その上で、ご自身の投資スタイルが確立すれば、新築という選択肢を検討するのも良いでしょう。

Q. 新築を勧める営業マンと、中古を勧める営業マン、なぜ言うことが違うのですか？

A. それぞれのビジネスモデルが違うからです。新築業者は自社（または提携先）の物件を売るのが仕事で、利益率も高く設定されています。中古業者は市場にある無数の物件から、顧客に合ったものを探すのが仕事です。どちらが良い悪いではなく、彼らの立場を理解した上で、「この提案は、自分の目的に合っているか？」という視点で冷静に判断することが大切です。

Q. 物件選びで、新築・中古に関わらず共通して重要なことは何ですか？

A. それは、ただ一つ「立地」です。どんなに新しくても、どんなに利回りが高く見えても、10年後、20年後に人が住みたいと思わない場所の物件は絶対に買ってはいけません。人口が維持・増加し、賃貸需要が底堅い都心の一等地であること。これが、新築・中古のデメリットを凌駕する、最大の成功要因です。

後悔しないための3ステップ

1. 自分の目的を明確にする：「なぜ不動産投資をするのか？（節税・キャッシュフロー・年金など）」を自問する。
2. 目的に合ったタイプを選ぶ：この記事を参考に、新築・中古どちらが自分の目的に合致しているか判断する。
3. 目的を共有できる専門家を探す：自分の目的を理解し、達成のために伴走してくれる誠実なパートナーを見つける。

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