【空室対策の教科書】空室リスクを9割減らす物件選び

「もし、入居者が決まらなかったら…？」

✅ プロが必ず見る「賃貸需要が落ちない」立地の3大要素

① 人口動態：これから「人が増える」街か？

市区町村が公表している「人口推計」や「将来人口予測」のデータを必ず確認します。日本全体では人口が減少していても、都心部、特に単身者世帯が増え続けているエリアは存在します。そうした「ミクロな人口増加」が起きている街を選ぶことが、絶対条件です。

② 都心へのアクセス：主要駅まで「30分圏内」か？

入居者の多くは、都心へ通勤・通学する人たちです。東京なら「新宿」「渋谷」「東京」「品川」といった主要ターミナル駅まで、30分以内でアクセスできる路線・駅であることは、極めて重要な要素です。

③ 駅からの距離：「徒歩10分以内」は死守せよ

どんなに良い街でも、駅から遠い物件は敬遠されます。特に単身者は、日々の利便性を最も重視します。「徒歩10分以内」、できれば「7分以内」が、入居者から選ばれ続けるための生命線です。バス便は論外と考えましょう。

【まさとFPの視点】
私がお客様に常に言っているのは、「その街の“10年後の姿”を想像してください」ということです。再開発の計画はありますか？新しい大学や企業ができますか？そうした将来性まで見据えて初めて、「長期的に安定した賃貸需要」を確信できるのです。

✅ 入居者に選ばれる物件の7つの条件

1. ① ターゲットが明確な間取りか？
   初心者が狙うべきは、最も需要が安定している単身者向けの「1K」または「ワンルーム」（20㎡以上）です。ファミリー向けは競合が多く、入れ替わり時のリフォーム費用も高額になるため、上級者向けです。
2. ② 清潔感のあるエントランスと共用部か？
   入居者は部屋の中だけでなく、マンション全体の雰囲気を見ています。エントランスが綺麗で、ゴミ捨て場が整理整頓されているか。これは、管理の質を示す最も分かりやすい指標です。
3. ③ セキュリティは万全か？
   特に女性の入居者はセキュリティを重視します。「オートロック」「モニター付きインターホン」「2階以上の部屋」は、今や必須条件と言えるでしょう。
4. ④ 水回りの設備は古すぎないか？
   バス・トイレ別はもちろんのこと、独立洗面台や、室内に洗濯機置場があるか。水回りの清潔感と機能性は、家賃に大きく影響します。
5. ⑤「あって当たり前」の設備が揃っているか？
   現代の入居者が求める「無料インターネット」「エアコン」「宅配ボックス」などが完備されているかは、非常に重要な差別化ポイントになります。
6. ⑥ 十分な収納スペースはあるか？
   ワンルームでも、クローゼットや押入れなど、最低限の収納が確保されているかは、生活の質を左右する重要なポイントです。
7. ⑦ 日当たり・眺望は悪くないか？
   南向きである必要はありませんが、目の前に壁があって一日中薄暗い、といった部屋はやはり敬遠されます。最低限の採光が確保できるかは確認しましょう。

【まさとFPの視点】
この事例の教訓は、「目先の利回りより、10年後も続く賃貸需要」を優先すべき、ということに尽きます。不動産投資は、短期的な利益を狙うギャンブルではありません。Gさんのように高い利回りを追い求めると、その裏にある高い空室リスクを見逃しがちです。Hさんのように、一見地味でも、鉄壁の立地を選ぶことこそが、長期的な成功への唯一の道なのです。

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