金利上昇はローン破綻に繋がる？変動金利と固定金利の選び方

【FPが図解】金利上昇でローン破綻は本当？変動金利と固定金利の“正解”の選び方

こんにちは！累計3000人以上の資産相談に乗ってきた、あなたの資産形成パートナー、まさとFPです。

2024年、日銀のマイナス金利政策が解除され、ニュースやSNSではこんな言葉が毎日のように飛び交っています。

こうした情報に触れるたび、「今から不動産投資を始めて、本当に大丈夫だろうか…」「変動金利でローンを組むのは、危険な賭けなのでは？」と、あなたの心は不安でいっぱいかもしれません。

しかし、ご安心ください。私はFPとして、これまで何度も金利の変動局面を経験し、お客様の資産を守ってきました。その結論から言えば、金利の動向を正しく理解し、適切な“備え”さえしておけば、金利上昇は決して恐れるに足りません。

この記事では、変動金利と固定金利の根本的な違いから、2025年現在の市況を踏まえた最適な選び方、そしてプロが実践する鉄壁のリスク対策まで、あなたの不安を解消するための全てを、具体的にお話しします。

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1.【結論】2025年現在、過度な心配は不要。ただし“思考停止”は危険

まず、今のあなたの最大の疑問にお答えします。「日本の金利は、今後どうなるのか？」

様々な意見がありますが、私を含め多くの専門家は、「金利は緩やかに上昇する可能性はあるが、欧米のような急激な利上げは考えにくい」と見ています。

なぜなら、急激な金利上昇は、住宅ローンを変動金利で組んでいる多くの国民の生活や、国の借金（国債）の利払い費を直撃し、日本経済全体に深刻なダメージを与えかねないからです。政府・日銀も、それは避けたいはずです。

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2. 変動金利 vs 固定金利、あなたに最適なのはどっち？【徹底比較】

では、不動産投資ローンにおける2大選択肢、「変動金利」と「固定金利」のどちらを選ぶべきか。それぞれの特徴を比較し、メリット・デメリットを整理しましょう。

	✅ 変動金利	✅ 固定金利
金利水準	低い（1%台～）	高い（2%台～）
金利変動リスク	あり（半年ごとに見直し）	なし（借入期間中ずっと一定）
月々の返済額	少ない	多い
向いている人	・金利上昇時に繰上返済できる人 ・キャッシュフローを重視する人	・将来の返済額を確定させたい人 ・金利の動向を気にしたくない人

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3.【衝撃シミュレーション】もし金利が1%上昇したら、返済額はいくら増えるのか？

「リスクをコントロールする」と言うからには、まずそのリスクを具体的に「見える化」する必要があります。仮に、3,000万円を35年ローン（元利均等返済）で借りた場合、金利が1%上昇すると、月々の返済額はどうなるか見てみましょう。

• 金利1.0%の場合： 月々の返済額 約84,685円
• 金利2.0%の場合： 月々の返済額 約99,378円

いかがでしょうか。金利が1%上がると、月々の負担は約1.5万円増える、ということが具体的に分かりました。これが、私たちが「備えるべき」リスクの大きさです。この金額を見て、「それくらいなら、家賃収入の範囲内で十分に吸収できるな」「この金額を、毎月貯蓄しておけばいいんだな」と、冷静に対策を考えられるようになります。

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4.【プロの実践】金利上昇リスクを無力化する“3つの防衛策”

では、先ほどの月々約1.5万円の負担増に、どう備えるか。私がお客様に必ずお伝えしている、プロが実践する3つの防衛策をご紹介します。

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5.【実録】FP相談室～金利上昇の不安で一歩が踏み出せなかったIさんの事例～

その後、Iさんは変動金利でローンを組み、見事に大家さんデビュー。「つもり貯金」を実践することで、「いつ金利が上がっても大丈夫」という絶大な安心感を得られ、今では精神的に余裕を持って、2戸目の購入を検討されています。

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まとめ：金利は「恐れる」な、「使いこなせ」

金利上昇は、不動産投資家にとって無視できないリスクです。しかし、それは「備えあれば憂いなし」の典型例でもあります。

• 日本の金利は、急激に上昇する可能性は低いと見られている。
• 不動産投資の基本戦略は、キャッシュフローを最大化する「変動金利」。
• 金利が1%上昇しても、月々の返済額増は管理可能な範囲。具体的な金額を把握することが重要。
• 「つもり貯金」「繰り上げ返済」「家賃交渉」という3つの防衛策で、リスクは無力化できる。

金利のニュースに怯える側から、金利を冷静に分析し、戦略的に使いこなす側へ。この記事が、あなたが本物の投資家へと進化するきっかけになれば幸いです。