【FPが暴露】ネット検索は“卒業”せよ。優良・未公開物件があなたに集まる“3つの極意”
こんにちは！累計3000人以上の資産相談に乗ってきた、あなたの資産形成パートナー、まさとFPです。
不動産投資を志す方が、必ず一度は口にする言葉があります。
「SUUMOや健美家を毎日チェックしてるのに、全然“良い物件”が見つからないんです…」
その感覚、非常によく分かります。しかし、ここで衝撃的な事実をお伝えしなければなりません。
あなたがインターネット上で見ることができる物件は、市場に出回る全物件の、わずか10%にも満たない“残り物”である可能性が高いのです。
では、残りの90%を占める、本当に価値のある「優良物件」や、一般には公開されない「未公開物件」は、一体どこに存在するのでしょうか？そして、成功する投資家たちは、どうやってそれらの情報を手に入れているのでしょうか？
この記事では、不動産情報収集の「不都合な真実」を解き明かし、あなたがその他大勢の“物件探し迷子”から抜け出し、川上から新鮮で価値ある情報が自然と流れ込んでくる「本物の情報強者」になるための具体的な極意を、ステップバイステップで伝授します。
1. 大前提：なぜ「優良物件」はネットに載らないのか？
まず、なぜSUUMOやHOME’Sといったポータルサイトで優良物件を見つけるのが難しいのか、その構造を理解しましょう。
不動産会社の立場になってみてください。もし、誰が見ても「これは絶対に儲かる」という掘り出し物の物件情報が入ってきたら、あなたならどうしますか？
わざわざ多額の広告費を払ってインターネットに掲載し、不特定多数の問い合わせに対応するでしょうか？
答えはNOです。まず間違いなく、「いつもお世話になっている、すぐに買ってくれる優良顧客」の顔を思い浮かべ、その人にだけこっそりと電話をするはずです。そして、その段階で物件は売れていきます。
つまり、優良物件は、ネットに掲載される“前”に、水面下で取引が完結しているのです。この大原則を理解することが、情報収集術の第一歩です。
2. では、どうすれば？初心者が取るべき“唯一の現実的な戦略”
「ネットに載っていないなら、一体どうやって探せばいいんだ？」と思いますよね。
不動産業界に長年のコネクションがあるプロなら、独自のルートで情報を仕入れることも可能でしょう。しかし、私たちのような普通の会社員が、自力でそのような“お宝物件”を発掘するのは、残念ながら現実的ではありません。
では、諦めるしかないのでしょうか？いいえ、違います。初心者が取るべき、唯一にして最も効果的な戦略があります。それは…
“優良物件”を探すのをやめ、
“優良物件を扱っている、誠実な会社”を探すことに全力を注ぐ。
これが結論です。
例えるなら、最高の寿司を食べたいと思った時、素人が自ら豊洲市場に行って最高のマグロを競り落とすのは不可能ですよね。私たちがすべきなのは、最高のマグロを仕入れるルートと、それを最高の技術で握る腕を持つ、信頼できる寿司職人（＝不動産会社）を見つけることです。
優れた不動産会社は、独自のネットワークで日々、一般には出回らない優良な物件情報を仕入れています。あなたのゴールは、そんな会社と強固な信頼関係を築き、「この人のために、とっておきのネタ（物件）を握ってあげよう」と思ってもらえる存在になることなのです。
3.【初級編】ポータルサイトの「本当の使い方」～相場観を養う“訓練の場”～
「じゃあ、ネット検索は意味ないの？」というと、そうではありません。初心者がポータルサイトを見る目的は、「物件を買うため」ではなく、「プロの“眼”を養うための訓練」と捉えるべきです。
✅ 相場観トレーニング・3つのステップ
- ステップ①：エリアを絞り、毎日10分だけ見る
「東京都中央区」「横浜駅周辺」など、自分が投資したいエリアを2～3箇所に絞り、毎日ひたすらそのエリアの物件情報だけを見続けます。 - ステップ②：「㎡単価」「表面利回り」を暗算する癖をつける
「この駅で徒歩5分、築15年なら、㎡単価は〇〇万円くらいだな」「この価格でこの家賃なら、利回りは〇%か」といった計算を、頭の中で瞬時に行う癖をつけます。 - ステップ③：「違和感」のある物件を見つけ出す
毎日見続けると、ある日「お、この物件、いつも見ている相場より妙に安いぞ？」あるいは「この条件でこの家賃設定は高すぎないか？」といった“違和感”に気づけるようになります。この感覚こそ、プロが持つ「相場観」の正体です。
このトレーニングを1ヶ月も続ければ、不動産会社と話す際に、彼らが提示する物件が「割安」なのか「割高」なのかを、瞬時に見抜けるようになります。カモにされないための必須の基礎訓練と心得ましょう。
4.【中級編】信頼できる不動産会社を「発掘」し、「育て」てもらう
相場観が身についたら、いよいよ実践です。優良物件の源泉である、信頼できる不動産会社の担当者と繋がり、「この人に良い物件を真っ先に紹介したい」と思われる存在になることが、このステージのゴールです。
✅ 優良な担当者に「選ばれる投資家」になるための4つの秘訣
- ① 問い合わせの時点で「本気度」を示す
- 「何か良い物件ありますか？」という漠然とした質問はNGです。「エリアは〇〇、予算は〇〇円まで、自己資金は〇〇円用意できます。利回り〇%以上の物件を探しています」というように、具体的かつ謙虚に問い合わせることで、「この人は本気だ」と認識されます。
- ② 複数の会社と会い、正直に「相見積もり」を宣言する
- 最低3社以上の会社と面談しましょう。そして、正直に「現在、他にも2社さんとお話しています」と伝えることで、相手も「中途半端な提案はできない」と真剣になります。
- ③ 自分の財務状況を「オープン」にする
- 源泉徴収票や確定申告書、預金通帳のコピーなどを準備し、自分の財務状況を包み隠さず開示しましょう。これにより、担当者は「この人なら融資が通る」と確信でき、安心して優良物件を提案できます。
- ④「即決できる」準備と覚悟を伝えておく
- 「〇〇の条件に合う物件が出たら、すぐにでも買付証明書を出します」と伝えておきましょう。本当に良い物件の寿命は、数時間です。決断の速さこそが、最大の武器になります。
5.【上級編】プロが実践する“川上”からの情報収集術
信頼できるパートナーを見つけた上で、さらに情報収集の精度を高めたい上級者向けのテクニックを3つ、特別に伝授します。
① 金融機関からの「逆紹介」を狙う
不動産ローンに積極的な金融機関の担当者と良好な関係を築くと、「まさとさん、今、融資先の不動産会社さんがこんな物件を扱っているんですが、興味ありませんか？」と、銀行側から物件情報を紹介してもらえることがあります。これは、銀行が「この物件なら融資できる」と判断しているお墨付きの案件であり、非常に確度が高いです。
② 地域の「管理会社」に直接アプローチする
賃貸管理を専門に行っている会社には、「実は、ここのオーナーさんが物件を売りたがっていて…」という、まだ市場に出る前の新鮮な情報が眠っています。自分が投資したいエリアの管理会社と繋がりを持つことも、有効な戦略です。
③ 投資家仲間との「コミュニティ」に参加する
大家の会や不動産投資セミナーなどに参加し、すでに成功している投資家との繋がりを作りましょう。彼らの間では、「今度、僕が持っている物件を手放すんだけど、誰か興味ない？」といった、個人間の情報交換が活発に行われています。
6.【実録】FP相談室～ネット検索を卒業し、未公開物件を掴んだFさんの事例～
Fさん(42歳)
まさとさん、もう半年もネットで物件を探していますが、利回りが低かったり、場所が悪かったりで、全く食指が動きません。やはり、良い物件なんて、もう残っていないのでしょうか…。
まさとFP
Fさん、それは魚がいない釣り堀で、ずっと釣り糸を垂らしているのと同じですよ。探し方を変えましょう。Fさんの属性と希望エリアなら、A社とB社という、その地域に滅法強い会社があります。私が紹介しますので、まず彼らに「本気度」を伝えて、パートナーとして認めてもらうことから始めましょう。
【提案後の変化】
Fさんは、紹介した不動産会社の担当者に自分の財務状況や希望を正直に伝え、良好な関係を築きました。それから2ヶ月後、担当者から一本の電話が入ります。「Fさん、まだネットには出していないのですが、駅徒歩3分で相場より5%安い、指値も通りそうな物件が出ました。今から資料送ります！」
Fさんはすぐさま買付を入れ、その優良な未公開物件を手に入れることに成功。「探し方を変えるだけで、こんなに世界が変わるなんて…。あのままネットサーフィンを続けていたら、絶対に出会えませんでした」と、興奮気味に語ってくださいました。
まとめ：優良物件は「探す」な、「引き寄せろ」
この記事でお伝えした、情報収集の極意をまとめます。
- 本当に価値ある物件は、インターネットに載る前に水面下で売買されている。
- 初心者が取るべき唯一の戦略は、物件探しではなく、「優良物件を扱う誠実な会社探し」に集中すること。
- ネット検索の目的は、プロの「相場観」を養うための訓練。
- 優良物件の情報は「人」が運んでくる。「この人に紹介したい」と思われる投資家になることが最重要。
これからの時代、情報弱者は、残り物の高値物件を掴まされ、静かに資産を失っていきます。逆に、正しい情報の取り方を知っている情報強者の元には、何もしなくても優良な情報が集まり、富が築かれていきます。
あなたも今日から「探す側」を卒業し、情報が集まってくる「引き寄せる側」の投資家を目指しませんか？
あなたに合った「情報源」を、一緒に見つけませんか？
「自分の属性なら、どんな不動産会社と付き合うべき？」
「信頼できる担当者を紹介してほしい」
そんなあなたは、ぜひ無料の個別相談をご利用ください。3000人以上のネットワークから、あなたに最適なパートナー探しの第一歩をサポートします。
赤坂ファイナンシャル株式会社 代表取締役
元大手企業勤務、3,000人以上の相談実績と著書『地味な投資で2000万円』を持つお金のプロ。ファイナンシャルプランナー、クレジットカードアドバイザー®として、難しい金融の話を初心者向けにわかりやすく解説しています。
主な実績
著書：『自由に生きるための 地味な投資で2000万円』
メディア出演：テレビ朝日「グッド！モーニング」、週刊SPA!、現代ビジネス、プレジデントオンライン等 多数
講演実績：一部上場企業、経営者団体など
