不動産投資ローンの審査を通す秘訣 金融機関が見るポイントと対策

「自分の年収で、本当にお金を貸してもらえるんだろうか…」
「審査で何を見られるのか、まったく見当もつかない…」
「もし、審査に落ちたら、もう二度と挑戦できないの？」

✅ 属性評価の5大チェックポイント

① 年収

一つの目安として年収500万円以上、金融機関によっては700万円以上を基準にしていることが多いです。もちろん、これ以下でも他の要素が良ければ可能性はあります。

② 勤務先・勤続年数

上場企業、公務員、医師や弁護士などの士業は、安定性が高いと見なされ、非常に有利です。また、勤続年数も最低3年以上が望ましいとされています。

③ 金融資産（自己資金）

どれくらいの貯金があるかは、あなたの計画性や堅実さを示す重要な指標です。物件価格の10%以上の自己資金を用意できると、金融機関の信頼度は格段に上がります。

④ 個人信用情報（クレヒス）

過去にクレジットカードやローンの支払いを延滞したことはないか？これが最も重要です。どんなに属性が良くても、信用情報に傷（異動情報）があれば、審査通過は絶望的になります。

⑤ 既存の借入状況

住宅ローンやカーローン、カードローンなどがどれくらいあるか。年収に占める年間返済額の割合（返済比率）をチェックされます。不動産投資ローン以外の借入は、少ないほど有利です。ローンの金利タイプによるリスクについても理解しておくと、より盤石です。

✅ 物件評価の3大チェックポイント

① 収益性（利回り）

想定される家賃収入で、ローン返済や経費を賄い、さらに利益が出るのか。金融機関は独自の厳しい基準（積算評価・収益還元評価）で物件の収益性を評価します。特に、家賃収入がローン返済額をどれだけ上回っているか（返済比率）を重視します。この収益性の根幹を支えるのが、空室リスクの低い物件を選ぶ科学的なアプローチです。

② 担保価値

万が一、あなたが返済できなくなった場合に、物件を売却した代金で貸したお金を回収できるか。そのための担保としての価値を評価します。一般的に、土地の価値が高い都心部の物件や、耐用年数が長く残っている築浅の物件は、担保評価が高くなる傾向にあります。

③ 法令順守（コンプライアンス）

建築基準法や消防法などに違反している物件（違法建築）には、絶対に融資は出ません。プロの不動産会社は、この点を必ず事前にチェックしています。

【提案後の変化】

Eさんは、まずボーナスでカードローンを完済。半年後、私たちが紹介した金融機関に、収益性の高い都心中古区分マンションの購入で融資を打診。すると、以前とは打って変わって、金利1.8%、35年という好条件で、2,500万円の融資承認を得ることができました。

「自分一人で闇雲に動いてもダメだと痛感しました。自分の強みと弱みを理解し、どの銀行を、誰と攻めるか。まさに戦略ですね」と、今では立派な大家さんとして、次の物件取得に向けて準備を進めています。

1. 秘訣①：自分の信用情報を「開示」してみる CICなどの信用情報機関に請求すれば、数百円で自分の信用情報を確認できます。身に覚えのない延滞記録がないか、まずは自分の“通信簿”をチェックしましょう。
2. 秘訣②：不要なカードローンやクレジットカードを「整理」する 使っていないクレジットカードや、残高の少ないカードローンは、審査前に解約・完済しておきましょう。借入枠があるだけで、返済能力を低く評価される可能性があります。
3. 秘訣③：自己資金を「見せる」準備をする 頭金として使うお金だけでなく、「これだけの金融資産を持っています」と証明するために、預金通帳のコピーや、証券口座の残高証明などを準備しておきましょう。
4. 秘訣④：不動産投資への「熱意と知識」を語れるようにする 銀行との面談では、担当者から「なぜ不動産投資をしたいのですか？」と必ず聞かれます。そこで、この記事で学んだような知識や、ご自身の目的を、自分の言葉でしっかりと語れるように準備しておきましょう。「この人なら、真剣に経営してくれそうだ」と思わせることが重要です。
5. 秘訣⑤：【最重要】融資に強い不動産会社を「パートナー」にする 個人で銀行を回るのには限界があります。融資に強い不動産会社は、「どの銀行が、どんな属性の人に、どんな物件で貸したがっているか」という膨大なデータと、担当者との人間関係を持っています。彼らを味方に付けることが、融資成功への最短ルートです。

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