- 「新築ワンルーム、儲かりますよ」その営業電話、絶対に信じてはいけない理由
- 1. なぜ危険だとわかっていても、私たちは「新築」に惹かれてしまうのか？
- 2.【全ての元凶】新築ワンルームが「儲からない」たった一つのシンプルな理由
- 3. 初心者を沈める「3つの罠」～新築ワンルーム投資の典型的な失敗パターン～
- 4.【実録】まさとFPの相談室～営業マンを信じたAさんと、私を頼ったBさん～
「新築ワンルーム、儲かりますよ」その営業電話、絶対に信じてはいけない理由
こんにちは！累計3000人以上の資産相談に乗ってきた、あなたの資産形成パートナー、まさとFPです。
不動産投資に興味を持ち始めると、どこから情報を得たのか、こんな営業電話がかかってくることはありませんか？
「〇〇（人気の地名）に、新築のワンルームマンションが完成します。節税にもなりますし、将来の年金代わりにも最適ですよ。一度お話だけでも…」
綺麗でおしゃれな新築物件。安定した家賃収入。節税効果。プロの営業マンによる、理路整然とした魅力的なプレゼンテーション…。思わず「悪くない話かも」と、心が揺らいでしまいますよね。
しかし、ここで私は、10年以上この業界で無数の投資家を見てきた専門家として、あなたに警鐘を鳴らさなければなりません。（そもそも、本当に信頼できる不動産会社は、いきなり電話営業などしません。）
もしあなたが不動産投資の初心者なら、その「新築ワンルーム投資」の話は、95%以上の確率で、あなたの資産を蝕む“甘い罠”です。
この記事では、なぜ多くの新築ワンルーム投資が「儲からない」どころか「負債」になってしまうのか、その構造的なカラクリを暴露します。そして、プロが危険な物件を一瞬で見抜くための具体的なチェックリストを、あなただけに伝授します。
1. なぜ危険だとわかっていても、私たちは「新築」に惹かれてしまうのか？
まず、新築ワンルーム投資がなぜこれほどまでに多くの初心者を魅了するのか、その理由を客観的に見てみましょう。営業マンが強調するポイントは、確かに魅力的に聞こえるものばかりです。
- 綺麗で最新設備：当然、入居者がつきやすいと感じる。
- 当面は修繕費がかからない：面倒な出費がなさそうで安心。
- 節税効果をアピールされる：サラリーマンにとって「節税」は魔法の言葉。
- 営業マンがプロに見える：専門用語を交えた巧みなセールストークに、思わず信頼してしまう。
これらの「分かりやすい魅力」の裏に、巧妙に隠された“不都合な真実”が潜んでいるのです。
2.【全ての元凶】新築ワンルームが「儲からない」たった一つのシンプルな理由
新築ワンルーム投資が構造的に儲かりにくい理由は、たった一つに集約されます。それは、あなたが支払う物件価格に、巨額の「新築プレミアム」が上乗せされているからです。
新築物件価格のカラクリ
あなたが提示される3,000万円という価格には、本来の物件価値（土地代＋建築費）に加えて、以下のようなコストがてんこ盛りに含まれています。
- デベロッパー（開発業者）の莫大な利益
- モデルルームの建設費や維持費
- テレビCMやインターネット広告などの巨額な広告宣伝費
- 営業マンの人件費や販売会社の利益
私が分析してきた感覚では、これらの「新築プレミアム」は、物件価格の約20%を占めます。つまり、あなたが3,000万円で新築ワンルームを買った瞬間、その物件の本当の市場価値は2,400万円程度に下落するのです。
これは、新車を買ってディーラーから一歩公道に出た瞬間に、その価値が大きく下がるのと同じです。この「買った瞬間に発生する含み損」こそが、新築ワンルーム投資が極めて不利なゲームである最大の理由です。
3. 初心者を沈める「3つの罠」～新築ワンルーム投資の典型的な失敗パターン～
新築プレミアムというハンデを背負った投資は、多くの場合、以下の3つの罠によって、ゆっくりと、しかし確実にオーナーを追い詰めていきます。
罠①：「サブリース（家賃保証）」という時限爆弾
営業マンはよく「30年間家賃を保証しますから安心です」と言います。しかし、契約書をよく見てください。「2年ごとに家賃を見直すことができる」という条項が必ず入っています。新築時の高い家賃が保証されるのは最初の2年間だけ。その後は周辺の家賃相場に合わせて、ほぼ確実に保証賃料は引き下げられます。その結果、ローン返済額を下回り、毎月赤字（持ち出し）が発生するのです。
罠②：避けられない「家賃の下落」
新築時の家賃が、その物件の生涯で最も高い家賃です。どんな物件も、築年数と共に家賃は下落していきます。特に新築からの下落率は大きく、10年で10%～15%下がることも珍しくありません。シミュレーションでは新築時の家賃で計算されているため、数年後には計画が大きく狂い始めます。
罠③：「節税」という名の、ただの“損失の先送り”
「不動産所得の赤字を給与所得と損益通算して、所得税の還付を受けましょう」というのが節税のロジックです。しかし、この赤字の主な原因は、建物の減価償却費。これは経費として計上できる期間が決まっています。償却期間が終われば、この節税効果もなくなり、ただ赤字だけが残る…というケースが後を絶ちません。節税は、あくまで副次的な効果であり、不動産投資の本当の目的はインフレに強い資産からの家賃収入を得ることです。
4.【実録】まさとFPの相談室～営業マンを信じたAさんと、私を頼ったBさん～
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Aさん(相談当時)
【営業マンを信じたAさんの悲劇】
年収600万円のAさんは、営業電話をきっかけに、都内郊外の3,200万円の新築ワンルームを購入。「サブリースで安心」と言われましたが、5年後に保証家賃が引き下げられ、月々1.5万円の持ち出しが発生。売却しようにも、不動産会社からは「2,500万円なら売れるかも」と言われ、700万円もの残債が残るため売ることもできず、まさに“塩漬け”状態に。「あの時、誰かに相談していれば…」と今も後悔されています。
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Bさん(相談当時)
【契約寸前で私に相談したBさんの選択】
年収650万円のBさんは、Aさんと全く同じような新築物件の契約寸前で、私の個別相談に来られました。私は、その物件の「新築プレミアム」と、5年後・10年後の現実的な家賃下落シミュレーションを提示。Bさんはその場で購入を中止しました。
そして、その代わりに私が提案した、同エリアの築10年の中古区分マンション（2,400万円）を購入。価格が適正なため、ローン返済をしても月々手元にキャッシュフローが残り、安定した経営を続けています。「あの相談がなければ、今頃Aさんと同じ道を辿っていたかもしれません。本当に感謝しています」と仰っています。
5.【プロの目】危険な物件を一瞬で見抜く「5つの質問」
では、あなたが営業マンと対峙した時、どうすれば危険な物件を見抜けるのか。以下の5つの質問を、勇気を持ってぶつけてみてください。相手が言葉を濁したり、明確に答えられなかったりした場合、その物件は危険信号です。
- 質問①：「この物件の隣にある、同じ広さの“中古”マンションは今いくらで売られていますか？」
→ これで「新築プレミアム」がいくら乗っているかが分かります。 - 質問②：「この想定家賃の根拠は、どの物件の成約事例ですか？書面で見せてください」
→ 希望的観測ではなく、現実の家賃相場に基づいているかを確認します。 - 質問③：「5年後、10年後に家賃が10%下落した場合の収支シミュレーションも出してください」
→ 将来の赤字リスクを直視させます。これを出せない営業マンは論外です。 - 質問④：「サブリース契約の、賃料改定に関する条文を指差して説明してください」
→ 「保証」という言葉の裏にある、オーナーに不利な条項を明らかにします。 - 質問⑤：「御社を通さず、他の不動産会社でこの物件を売却した場合の想定価格はいくらですか？」
→ 買った瞬間に価値が下がる「出口のない物件」ではないかを確認します。
まとめ：新築という“幻想”から抜け出し、現実的な“資産”を手に入れよう
ここまで読んで、新築ワンルーム投資の危険性をご理解いただけたと思います。
- 新築ワンルームは、価格に巨額の「プレミアム」が上乗せされており、買った瞬間に含み損を抱える。
- 「サブリース」や「節税」という甘い言葉の裏には、将来の赤字に繋がる罠が隠されている。
- プロは、「周辺の中古価格」や「現実的な家賃推移」を冷静に比較し、その物件が持つ本当の実力を見抜く。
もちろん、ごく稀に、再開発が進む都心一等地などで、将来的な価値上昇が見込める「本物」の新築物件も存在します。しかし、そんな優良物件の情報は、一般の初心者に回ってくることはまずありません。
私たちが選ぶべきは、「新築」という聞こえの良い幻想ではなく、価格が市場原理で決まっている「中古」という現実的な資産です。特に、需要が安定した都心の中古区分マンションこそ、サラリーマンが堅実に資産を築くための、最も賢明な選択肢なのです。
【結論】9割のサラリーマンは「一棟」で失敗する。不動産投資の“最初の一歩”の正解とは
こんにちは！3000人以上の資産相談に乗ってきた、あなたの資産形成パートナー、まさとFPです。
不動産投資を始めようと決意した方が、必ず最初にぶつかる大きな岐路があります。
「狙うは、マンションの“一室”？ それとも、アパート“一棟”？」
インターネットで調べると、「一棟アパートは利回りが高くて儲かる！」「いや、初心者はまず区分マンションからだ」と、様々な情報が飛び交い、一体どちらが自分にとっての正解なのか、混乱してしまいますよね。
私は10年以上にわたり、多くのサラリーマン投資家たちの成功と失敗を、その隣で見てきました。その結論を、まず最初にお伝えします。
これから不動産投資を始めるサラリーマンにとって、最初の選択肢として検討すべきは、99%のケースで「都心の中古区分マンション」です。（なぜ「新築」ではなく「中古」なのかは、こちらの記事で詳しく解説しています。）
なぜ、そう断言できるのか？
この記事では、「区分マンション」と「一棟アパート」のメリット・デメリットを、【資金・リスク・手間・リターン・出口戦略】という5つの観点から徹底的に比較・解剖します。この記事を読み終える頃には、あなたの進むべき道が明確になっているはずです。
1.【5秒でわかる】区分マンション vs 一棟アパート 徹底比較サマリー
まずは、両者の違いが一目でわかる比較表をご覧ください。この表だけでも、なぜ初心者に区分マンションが向いているのか、その輪郭が見えてくるはずです。
| 比較項目 | ✅ 区分マンション | ⚠️ 一棟アパート |
|---|---|---|
| 価格帯 | 低い（1,000万～3,000万円台） | 高い（5,000万～数億円） |
| 融資ハードル | 低い（サラリーマンの属性で可能） | 高い（事業計画の提出が必須） |
| 管理の手間 | ほぼゼロ（管理会社に完全委託） | 非常に大きい（事業経営そのもの） |
| リスク分散 | しやすい（エリアを分けて複数所有可） | しにくい（建物・エリアにリスク集中） |
| リターン（利回り） | 低い～中くらい | 高い（ハイリスク・ハイリターン） |
| 流動性（売りやすさ） | 高い（買い手が見つかりやすい） | 低い（高額なため買い手が限定的） |
2.「区分マンション投資」を深掘り！～サラリーマンの王道戦略～
✅ 区分マンション投資のメリット
- 少額から始められる： 一棟に比べて圧倒的に価格が安く、自己資金100～300万円程度からスタートできるケースが多い。
- 融資が受けやすい： 金融機関も個人のサラリーマン向けローン商品を多数用意しており、審査のハードルが比較的低い。
- 管理がラク： 建物全体の管理は管理組合・管理会社が行うため、オーナーがやることはほぼない。本業が多忙な方に最適。
- 売りやすい： 価格帯が低いため、いざという時に売却しやすい。マイホームとして買いたい層もターゲットになるため、買い手がつきやすい。
- リスク分散できる： 1億円の資金で一棟アパートを買うのではなく、2,500万円の区分マンションを4つ、異なるエリアに持つことで、空室や災害のリスクを分散できる。
⚠️ 区分マンション投資のデメリット
- リターンは大きくない： 手軽な分、利回りは一棟物件に比べて低くなる傾向がある。一攫千金は狙えない。
- 自由度が低い： 建物全体のルールは管理組合で決まるため、「ペット可にしたい」「リノベーションしたい」といった自由な変更は難しい。
【結論】こんな人におすすめ！
初めて不動産投資に挑戦する人 / 本業が忙しく手間をかけたくない人 / まずは小さな成功体験から積みたい人
3.「一棟アパート投資」を深掘り！～上級者向けの事業経営～
✅ 一棟アパート投資のメリット
- 高い利回りが期待できる： 部屋数が多いため、満室時のキャッシュフローは大きい。成功すれば資産拡大のスピードは速い。
- 自由度が高い： 建物すべての所有者なので、外壁塗装、リノベーション、家賃設定などを自由に決められる。
- 土地という資産が手に入る： 建物が古くなっても、土地の資産価値は残る。これが最大の強み。
- 節税効果が大きい： 建物、特に木造アパートは減価償却できる期間が短いため、帳簿上の赤字を作りやすく、所得税の圧縮効果が高い場合がある。
⚠️ 一棟アパート投資のデメリット
- 価格が非常に高い： 数千万円～億単位の資金が必要。自己資金も1,000万円以上求められることがほとんど。
- 融資のハードルが極めて高い： サラリーマンの属性だけでなく、事業家としての経営能力を問われる「事業性融資」となるため、審査が厳しい。
- 管理の手間が膨大： 入居者募集、家賃回収、クレーム対応、建物の修繕計画など、すべて自分でやるか、業者を適切に管理する必要がある。「経営」そのもの。
- リスクが集中する： 大地震で建物が損壊したり、近隣の大学が移転して入居者が一斉に退去したりすると、一瞬で経営が傾く。
- 売却が難しい： 高額なため、買える人が限られる。売りたい時にすぐ売れないリスクがある。
【結論】こんな人におすすめ！
すでに区分投資で実績がある人 / 潤沢な自己資金がある人 / 不動産投資を「事業」として、本気で取り組む覚悟がある人
4. FP相談室「年収600万・38歳」が区分マンションで成功したリアル事例
理論だけではイメージが湧きませんよね。ここでは、実際に区分マンション投資からスタートし、着実に資産を築いているお客様の事例をご紹介します。
相談者：木村さん(38歳)
まさとさん、私は食品メーカーに勤めるごく普通のサラリーマンで、年収は650万円です。不動産投資に興味はあるものの、一棟アパートなんて夢のまた夢。自分にできるのか、リスクが怖くて一歩が踏み出せませんでした。
まさとFP
木村さん、その慎重さは素晴らしいことです。一棟アパートは、確かに初心者にはリスクが高すぎます。まずは、ご自身の年収と信用力で無理なく始められる「都心アクセス良好な中古区分マンション」で、大家さんとしての経験を積んでみませんか？いわば、車の運転をいきなり大型トラックではなく、教習所の普通車で練習するようなものです。
【提案後の変化】
木村さんは、自己資金50万円を使い、2,300万円の区分マンションを1戸購入。信頼できる管理会社に委託したため、本業への支障は全くありませんでした。
「最初の家賃が振り込まれた時の感動は忘れられません。今では2戸目を検討しています。区分で『融資を受けて物件を買い、家賃で返済する』という一連の流れと実績を経験できたことが、何よりの自信になりました。いきなり一棟に手を出していたら、きっと挫折していました」
木村さんのように、まずは区分マンションで「小さな成功体験」と「金融機関からの信頼」を勝ち取ること。これが、サラリーマンが不動産投資で失敗しないための鉄則です。
5.【まさとFPの最終結論】なぜ、あなたは「区分マンション」から始めるべきなのか
もうお分かりですね。私が、不動産投資の“最初の一歩”として区分マンションを強く推奨する理由は、それが「最も再現性が高く、失敗しにくいトレーニング」だからです。
区分マンション投資は「最高の練習試合」
いきなり数千万円、億単位の借金を背負って一棟経営というプロのリングに上がるのは、あまりに無謀です。まずは区分マンションという安全な土俵で、以下の重要なスキルと経験を、低リスクで身につけるべきなのです。
- 融資を受けるという経験
- 確定申告の経験
- 管理会社と付き合う経験
- 入居者がいる安心感と、空室になった時の対処法
- 金融機関に「この人はきちんと不動産経営ができる」と示す実績作り
これらの経験を積んだ上で、「もっと大きなリターンを狙いたい」と感じた時に、初めて選択肢として一棟アパートを検討すれば良いのです。その頃には、あなたの知識も、金融機関からの評価も、最初の頃とは比べ物にならないほど高まっているはずです。
6. よくある質問（Q&A）
最後に、このテーマに関してよくいただく質問に、一問一答形式でお答えします。
Q1. でも、やっぱり利回りが高い一棟アパートに魅力を感じます…
A1. その気持ちはよく分かります。しかし、広告に載っている「表面利回り」の数字に騙されてはいけません。地方の高利回り物件は、空室リスクや修繕費の増大で、実質的な手残りが区分マンションより少なくなるケースもザラにあります。「高い利回り」は、常に「高いリスク」とセットです。初心者が最初に追うべきは、リターンよりも「失敗しないこと」です。
Q2. 区分から一棟へステップアップするタイミングは？
A2. 一概には言えませんが、目安として「区分マンションを2～3戸、安定して3年以上運用できた」タイミングが一つの基準になります。その頃には、自己資金も増え、金融機関からの評価も高まり、より有利な条件で一棟向けの融資を検討できるようになります。
まとめ：大きな夢を見る前に、確実な一歩を踏み出そう
今回は、「区分マンション」と「一棟アパート」の違いについて、徹底的に解説しました。
- 区分マンションは、低リスク・低資金で始められる「最高の練習試合」。サラリーマンの最初の一歩に最適。
- 一棟アパートは、ハイリスク・ハイリターンな「プロ向けの事業経営」。初心者がいきなり手を出すべきではない。
- 成功への王道は、まず区分で「経験」と「実績」を積み、次のステージとして一棟を検討すること。
いきなりホームランを狙って空振り三振するのではなく、まずは確実にヒットを打って塁に出る。資産形成も、ビジネスも、成功の本質は同じです。
あなたの不動産投資家としてのキャリアが、盤石な一歩から始まることを、心から応援しています。
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赤坂ファイナンシャル株式会社 代表取締役
元大手企業勤務、3,000人以上の相談実績と著書『地味な投資で2000万円』を持つお金のプロ。ファイナンシャルプランナー、クレジットカードアドバイザー®として、難しい金融の話を初心者向けにわかりやすく解説しています。
主な実績
著書：『自由に生きるための 地味な投資で2000万円』
メディア出演：テレビ朝日「グッド！モーニング」、週刊SPA!、現代ビジネス、プレジデントオンライン等 多数
講演実績：一部上場企業、経営者団体など
