【2025年最新版】初心者向け不動産投資の始め方 完全ガイド

【第1部】ひとりで始める「準備フェーズ」

まずは、不動産会社に会う前に、あなた自身でできる準備です。ここを丁寧に行うことで、その後の展開が圧倒的に有利になります。

【第2部】プロと進める「実践フェーズ」

準備が整ったら、いよいよプロの力を借りて具体的なアクションに移ります。

1. 【立地】賃貸需要が「人口動態データ」で裏付けられているか？
   最重要項目です。将来にわたって単身者やDINKSの流入が見込める、都心・主要ターミナル駅へのアクセスが良いエリアに絞ります。「なんとなく良さそう」は禁物です。
2. 【駅距離】最寄り駅から「徒歩10分以内」は絶対条件か？
   入居者は時間をお金で買います。駅から遠い物件は、それだけで競争力がありません。
3. 【築年数】「新耐震基準」を満たしているか？（1981年6月以降）
   安全性と、融資の受けやすさに直結します。初心者はまず新耐震基準の物件から検討しましょう。
4. 【管理状況】管理組合は機能しているか？修繕積立金は適正か？
   マンションの資産価値は「管理で決まる」と言っても過言ではありません。「重要事項調査報告書」で、滞納状況や今後の修繕計画を必ず確認します。
5. 【間取り】単身者向け「1K/ワンルーム（20㎡以上）」が王道か？
   最も賃貸需要が安定しており、流動性も高いのがこのタイプ。奇抜な間取りは避けましょう。
6. 【賃料相場】その家賃設定は、周辺相場と比べて「競争力」があるか？
   不動産会社が提示する想定家賃を鵜呑みにせず、自分で賃貸サイトを見て、同じエリア・同じような条件の物件がいくらで募集されているかを確認します。
7. 【出口戦略】家賃収入と売却益を合わせたトータルリターンでプラスになるか？
   購入前に、将来の売却価格をシミュレーションし、保有期間中の家賃収入で売却損をカバーできるかを必ず確認します。これが本当の「利回り」です。

ケース1：42歳・子持ち会社員 Aさん「教育費の不安が、心の余裕に変わった」

【悩み】年収700万円。子どもの中学受験を控え、教育費の捻出に頭を悩ませていました。「給料を上げるにも限界がある…」と将来に悲観的でした。

【提案と結果】自己資金20万円で、都内の2000万円台の中古ワンルームを購入。月々1万円のキャッシュフローが生まれました。「金額以上に、『給料以外の収入源』があるという事実が、妻との会話を明るくしてくれました。浮いた分は子どもの塾代の足しにできています」

ケース2：35歳・独身女性 Bさん「副収入で、我慢しないライフスタイルを実現」

【悩み】年収550万円。仕事は好きだけど、給料は頭打ち。「好きな旅行や趣味を我慢せず、将来のために資産も作りたい」というジレンマを抱えていました。

【提案と結果】自己資金15万円で、女性に人気のエリアにあるコンパクトマンションを購入。毎月の家賃収入が「おこづかい」となり、我慢せずに好きなことにお金を使えるように。「今では2戸目を検討中です。経済的な自立が、将来の結婚やキャリアを考える上でも大きな自信になっています」

ケース3：45歳・管理職 Cさん「“やってはいけない投資”で失敗後、王道で再起」

【悩み】年収1000万円。過去に地方の新築アパート投資に手を出して失敗。「家賃保証」を信じた結果、保証が打ち切られ、毎月赤字に。不動産に不信感を抱いていました。

【提案と結果】失敗の原因を分析し、「需要が安定した都心の中古区分」という王道戦略をご提案。赤字のアパートを損切り売却し、新たに2戸の区分マンションを取得。現在は安定した黒字経営を実現。「遠回りをしましたが、資産価値の落ちない物件を選ぶことの重要性を痛感しました。まさとさんに会わなければ、不動産は諦めていました」