「将来のために不動産投資を始めたいけど、何から手をつければいいかわからない…」
「アパート一棟買いとワンルームマンション投資って、何が違うの？」
不動産投資と一口に言っても、その戦略は様々です。もしあなたが自分の目的や性格に合わない方法を選んでしまうと、成功するどころか大きな損失を抱えかねません。
この記事では、不動産投資の代表的な2つの戦略「一棟アパート投資」と「区分マンション投資」を徹底比較。それぞれのメリット・デメリットから、あなたに本当に合う「王道戦略」の見つけ方まで、専門家がわかりやすく解説します。
【大前提】不動産投資の2つの利益とは？
戦略を考える前に、不動産投資で得られる2種類の利益について理解しておきましょう。
① インカムゲイン（家賃収入）
物件を第三者に貸し出すことで、毎月得られる安定した家賃収入のこと。長期的にコツコツと利益を積み上げる、不動産投資の王道です。
② キャピタルゲイン（売却益）
購入した時よりも高く物件を売却することで得られる、一括の利益のこと。市況を読む必要があり、短期的な利益を狙う戦略です。
初心者がまず目指すべきは、安定した「インカムゲイン」です。本記事では、このインカムゲインを目的とした2つの代表的な戦略を深掘りします。
【徹底比較】一棟アパート vs 区分マンション
不動産投資の二大戦略、「一棟アパート投資」と「区分マンション投資」。どちらがあなたに合っているか、以下の比較表でチェックしてみましょう。
| 一棟アパート投資 | 区分マンション投資 | |
|---|---|---|
| 投資対象 | アパート・マンションを建物一棟まるごと | マンションの部屋一室 |
| リターン | 高（ハイリスク・ハイリターン） | 安定（ローリスク・ミドルリターン） |
| 価格帯 | 数千万円～数億円 | 数百万円～数千万円 |
| リスク分散 | しにくい（建物・エリアに集中） | しやすい（複数物件・別エリアに分散可） |
| 向いている人 | 事業者・高所得者・上級者 | 会社員・公務員・初心者 |
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戦略①：ハイリターンを狙う「一棟アパート投資」
一棟アパート投資は、建物全体を所有し、複数の部屋を貸し出すことで大きな家賃収入を狙う、事業的な側面の強い戦略です。
メリット：高い利回りと規模拡大の速さ
満室になれば、短期間で大きなキャッシュフローを生み出すことが可能です。物件価格あたりの家賃収入が多くなる傾向があり、利回りが高く出やすいのが特徴です。
デメリット：空室・運営リスクの集中
最大の敵は「空室」です。一つの建物にリスクが集中するため、入居者が退去したり、近隣の環境が悪化したりすると、一気に収入が激減します。また、大規模修繕の費用もすべて自己負担となります。
2018年の「かぼちゃの馬車事件」以降、金融機関の一棟アパートに対する融資姿勢は厳格化しています。自己資金が豊富で、事業計画をしっかり立てられる上級者向けの投資と言えるでしょう。
戦略②：長期安定を目指す「区分マンション投資」
区分マンション投資は、マンションの一室単位で購入・所有し、家賃収入を得る方法です。特に会社員や公務員といった、本業がある方の最初の不動産投資として最も一般的な戦略です。
メリット：始めやすさとリスク分散効果
一棟に比べて価格が手頃で、ローンも組みやすいため、少ない自己資金で始められます。複数の物件を異なるエリアに所有すれば、空室や災害などのリスクを効果的に分散できます。
デメリット：規模拡大が緩やか
一室からの収入のため、キャッシュフローは緩やかです。大きな収益を得るには、時間をかけて物件を買い増していく長期的な視点が必要になります。
「毎月のキャッシュフローがマイナスになるのでは？」と心配する声もありますが、それは短期的な視点です。
重要なのは、ローン返済による残債の減少（＝自己資産の増加）と、完済後の家賃収入まで含めたトータルリターンで考えることです。
あわせて読みたい：「老後の私的年金づくりを区分マンションで実現する具体的シミュレーション」
【超重要】失敗しないための物件選びの鉄則
どちらの戦略を選ぶにせよ、投資の成否を分けるのは「物件選び」です。初心者が陥りがちな失敗を避けるための2つの鉄則を肝に銘じておきましょう。
鉄則1：「自分が住みたいか」ではなく「賃貸需要があるか」で選ぶ
「広くて綺麗だから」という理由だけで物件を選ぶのは禁物です。投資の目的は、安定して家賃を払ってくれる入居者を見つけること。
駅からの距離、周辺環境、間取りなど、第三者が「借りたい」と思う客観的な条件で冷静に判断しましょう。
株式投資で「その商品が好きだから」という理由だけで株を買わないのと同じです。
特に、不動産投資で成功確率が高いと言われるのが「東京の単身者向けワンルームマンション」です。なぜなら、以下のグラフが示す通り、その賃貸需要が長期的に見て非常に底堅いからです。
（出典：国勢調査および東京都等の将来推計データを基に作成）
このように、日本の総人口は減少傾向にあっても、東京では一人暮らし世帯が増え続けるという構造的な変化が起きています。この事実を知っているかどうかが、物件選びの精度を大きく左右するのです。
鉄則2：優良物件はスピード勝負！情報収集と決断の準備を
本当に収益性が高く、リスクの低い「優良物件」は、一般の市場に出てくる前に買い手が決まってしまうことがほとんどです。
いざという時にチャンスを逃さないためには、信頼できる不動産会社との関係を築き、いつでも動けるように準備しておくことが重要です。
あわせて読みたい：プロが実践する優良・未公開物件の情報収集術
まとめ：あなたに合う戦略で、確実な資産形成を
終身雇用が終わり、公的年金だけでは心もとない今、給与以外の収入源を自ら作ることは、もはや特別なことではありません。
あなたに合う戦略選びが成功の鍵
不動産投資は、再現性のある数少ない資産形成法の一つです。今回ご紹介した2つの戦略に絶対的な優劣はありません。大切なのは、ご自身の目的やリスク許容度に合った方法を選ぶことです。
特に、本業をお持ちの会社員や公務員、そして初めて不動産投資に挑戦する方には、リスクを抑えながら始められる「都心の中古ワンルームマンション投資」が、最も現実的で有効な第一歩と言えるでしょう。
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赤坂ファイナンシャル株式会社 代表取締役
元大手企業勤務、3,000人以上の相談実績と著書『地味な投資で2000万円』を持つお金のプロ。ファイナンシャルプランナー、クレジットカードアドバイザー®として、難しい金融の話を初心者向けにわかりやすく解説しています。
主な実績
著書：『自由に生きるための 地味な投資で2000万円』
メディア出演：テレビ朝日「グッド！モーニング」、週刊SPA!、現代ビジネス、プレジデントオンライン等 多数
講演実績：一部上場企業、経営者団体など
