不動産投資で初心者が失敗するリスクを1/3にする方法

2017年9月10日

不動産投資はサラリーマンの特権

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最近都内で急速に伸びているのが不動産投資市場。不動産投資をすると、マンションやワンルームのオーナーになり家賃収入を得る事ができます。実は不動産投資は、公務員やサラリーマンの特権と言えます。不動産投資というとネガティブなイメージを持ってしまいますが正しい知識があれば失敗するリスクは殆どないと言えます。なぜなら不動産投資はそもそも公務員やサラリーマン向けの資産形成であり、富裕層だけのものではありません。もし不動産投資をした公務員やサラリーマンが不動産投資で破産するようなことがあれば大変ですから、国も安全装置を沢山用意しているのです。つまりリスクヘッジする手段です。リスクに対して対策できる点が株やFXとは大きく違います。

仕組みやリスクをしっかりと把握しておけば、株やFXなどその他のハイリスク運用と比較して、はるかに低リスクで大きな資産運用が可能となるのが不動産投資の醍醐味です。

 

他人のお金で出来る

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融資を組んで物件を購入し、人に貸して家賃で返済します。不動産オーナ業とも言えます。
人のお金（銀行）で不動産を購入し、人に返済（入居者）してもらう仕組みが不動産投資ですから、完全に第三者の資金で大きな資産形成ができる点が明らかに他の投資とは性質が異なります。よくある勘違いに、不動産投資をする為に貯金している人がいますが、不動産投資はいかに自己資金を使わないかが本質です。かかっても頭金10万円、固定資産税数万ですから、ほとんど自分のお金は使わなくて良いのも魅力の１つです。

完済した後の家賃収入は完全に自分の収入となります。つまりまず融資を受けることができるかどうかがポイントになります。融資を受けることができる条件としてサラリーマンであるという点が挙げられます。だからこそ、不動産投資はサラリーマン向けの資産形成であるとも言える訳です。イメージとしては、マイホームを購入した後転居して、人に貸せば住宅ローン返済は入居者が家賃として支払ってくれます。マイホームと不動産投資の違いは、自分で住むか人に貸すかだけの違いです。

 

キャッシュの流れ

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不動産投資のイメージがつきやすいように、具体的なキャッシュの流れを書いて見ます。例えばサラリーマンAさんが投資用のワンルームを購入したとします。3000万円を銀行から借り入れ、返済額は10万円/月。渋谷のワンルームには入居者Bさんが入居する事になり家賃10万円を毎月Aさんの口座に振り込んでくれます。AさんはBさんが家賃として支払う10万円を毎月の返済に当てる事ができます。Aさんは3000万円借り入れしてワンルームを購入しますが、返済は入居者Bさんがしてくれます。しかもローン完済後の10万円はAさんが毎月受け取れるという仕組みが不動産投資のキャッシュの流れです。

 

 

いかに自己資金を使わないか

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不動産投資では、ほとんどタダで3000万円の物件を手に入れる事が出来る資産形成です。自分の資金をいかに使わないかが不動産投資の醍醐味と言えます。不動産投資の醍醐味は「人のお金で物件を購入し、人に返済してもらい、最後に自分の資産となる」というイメージです。少しイメージできたでしょうか。初心者に多いのが「将来不動産投資をする為に貯金してます！」という人です。そのお金は株や外貨など不動産以外の投資に使いましょう。なぜなら不動産投資は「人のお金でできる」からです。不動産投資に自己資金を使ってしまうのは非常に勿体ないことなのです。

 

銀行からの融資が分かれ道

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銀行から融資を受けて、収益物件を購入し、その物件には他人が入居します。当然家賃が発生しますかその家賃を返済に回すだけです。ですから不動産投資は最初から最後まで自己資金をいかに使わないように考えるかが他の投資とは全く戦略が違います。初めから人に貸す目的でマイホームを購入するのと似ています。

銀行からの融資が受けられるかどうかが不動産投資が出来るかできないかの分かれ道となります。いくら不動産投資をやりたくても、銀行からの融資がおりなければ不可能です。

融資に一番有利なのは、公務員と会社員です。なぜなら毎月固定の収入が見込めるからです。銀行からすれば、いくら入居者の家賃収入が返済原資となるとは言え誰にでもお金を貸すわけにはいきませんので、投資家自身がある程度返済能力があるかどうかは必ずチェックします。実は会社員であることの一番の強みは銀行融資が良い条件で受けられる事と言えるでしょう。それを活用しない手はありません。

 

不動産投資におけるリスク

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不動産投資の仕組みを知ると話がうますぎて逆に怪しかったりすします。当然良いことばかりではありません。

リスクも存在します。失敗しないためには事前に対策を練っておく必要があります。

不動産投資のリスクは以下になります。

☑金利の上昇（投資用ローンは変動金利しかない）

→返済金額の上昇

☑事故物件のリスク

→家賃収入減

☑空室リスク

→家賃収入減

☑管理会社の倒産

→家賃収入凍結

☑物件価格の下落（土地の下落）

→家賃設定の減額や、キャピタルロス（購入時或いは残債よりも物件価格が安い）

などはやはり対策しておく必要があります。しかしどれも事前に対策できるからこそ、不動産投資はサラリーマン向けの資産形成と言えます。

 

安全装置が沢山備わっている

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不動産投資をした公務員やサラリーマンが破産しては大変ですから、国は様々な安全装置を用意しています。もしもの時にリカバリーできる仕組みが充実している点もその他の投資とは明らかに違います。その知識があれば、不動産投資のリスクは合ってないようなものとも言えます。何しろ、自分の資金を使わずに何千万単位の投資ができるのだからやらない手はないでしょう。貯金や単純な積立でどうにかなる世の中なら必要ないですが…

私は、不動産投資に失敗した方の相談もたまに受けることがあります。その内容は「家賃が振り込まれず返済だけはしなければならない為毎月にキャッシュフローが悪化している」などです。どの業界でも同じだとは思いますが、不動産業者の中には相場よりもはるかに高い金額で販売していたり、本来買えないような人に無理やり高い金利でローンを組ませて購入させたりする業者もいます。その場合大変なのはオーナーさんです。予定していた家賃が入ってこないなど普通はあり得ないことが起きてしまいます。

私は不動産投資の１番のリスクは業者選びだと考えています。本当にお客様の将来の資産形成に真摯に取り組んでいる業者から購入すればほぼ間違いはないでしょう。しかし、買ってくれさえすれば良いという業者も一部存在しますので、その見極めが重要になってきます。不動産投資初心者にとって難しい問題は、悪い業者に当たった時に判別が出来ないという点でしょう。信頼できる人から紹介してもらうことである程度そのリスクは避けられます。またネットで口コミなどを検索するのも有効です。

 

貯金ではどうにもならない

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これからの世の中は、貯金だけでは老後、経済的に厳しくなる可能性が高いです。年金だけでは生活できないかもしれないからです。今までの常識は通用しなくなっていますから、「リスクは少しも負いたくない」という考えが、逆にリスクになる時代です。毎月1万円を一度も欠かさず３５年間貯金し続けたとしてもたった420万円です。貯金や積立では限界があります。。。

だからこそ積極的な投資が必要なのですが株やFXはリスクが大きすぎる。そういう意味で不動産投資は非常にバランスのとれた投資だと言えます。しっかりと情報収集してみてください。

 

不動産投資成功への戦略

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不動産投資を成功させる為の戦略についてまとめてみます。不動産投資を成功させるポイントは、「小さく初めて沢山持つ」に限ります。よくあるパターンで銀行からの融資枠一杯の物件を一物件所有するパターンです。銀行から6000万円の融資枠があるとして、4500万円の新築物件を購入するなどです。これは非常に勿体無いやり方です。もし6000万円の融資枠が使えるなら、2000万円の物件を3物件所有するべきです。不動産投資の中でさらにリスク分散出来る上、将来的に土地が値上がりした際の売却利益を得られる確率は上がるからです。

資産運用での鉄則は分散投資です。不動産投資は分散先の１つですが、不動産投資の中でもさらに分散させる事で失敗する確率を低下させる事が出来ます。何事も分散が非常に大事だと分かります。

 

小さく初めて沢山持つが成功の王道

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不動産投資で失敗している事例を調査すると、大抵は融資枠一杯の高い物件を１つ購入しているパターンです。例えば、6000万円の融資枠を使い、4500万円の物件を1つ購入したAさんと、同じ6000万円の融資枠を使い2000万円の物件を3物件所有したBさんを比較してみます。

AさんとBさんでは成功確率がBさんの方が格段に高くなります。2つの大きなポイントがあります。1つは利益面、もう１つはリスク面です。

 

物件を小さく分ける事で売却益を得る

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不動産投資の目的はあくまでも、「長期保持して家賃収入を得る」事です。ですから、安く仕入れて高く売るのではありません。ここをごっちゃに考えている方が非常に多いのですが、将来売却して利益を得るために不動産投資をするのと、長期に保持して家賃収入を得るのでは戦略が全く変わってきます。売買利益を得るために不動産を購入するのはかなりの専門知識と経験がなければ難しいです。プロの業者が資金と情報網を使って常に優良物件をいかに安く仕入れるかを競争していますから、そこに素人が入り込んでも勝てる見込みは低いでしょう。しかし、長期に保持して家賃収入を得ることが目的であれば、競争相手はいません。寧ろちゃんとした業者から入居者がつきやすい物件を選ぶくらいです。購入時点での物件価格も見る必要はありますが、寧ろ金利などの融資面での条件の方が重要だったりしますので、あくまでも自分でコントロール出来る割合が大きいのです。

購入する物件を小分けにしておく理由は、将来売却益を得ることができる可能性が上がるからです。個人投資家の強みは、必ずしも不動産を売却しなくても良いという選択肢を持っていることです。目的は家賃収入ですから。しかし、たまたま所有している物件が値上がりすれば売却すれば利益が出ますから売るべきです。将来土地の値段が上がるか下がるかを予想するのはプロにも難しいことです。しかし、1物件しか持っていないAさんと3物件違い場所に所有しているBさんでは明らかにBさんの方が売却益を得ることができる確率が高いです。単純に３倍の確率で売却できるということになります。

 

あくまでも「長期保持して家賃収入」が個人投資家の目的ですが、高くなれば売れば良いです。Bさんの場合、3物件所有しているうちの１つがたまたま値上がりしたので、売却すれば1000万円の売買益が発生します。税金が約20%引かれたとしても手元に800万円のキャッシュが残ります。売却物件のローンを完済したとしてもて残り800万円以上ですから、他の物件の繰り上げ返済に当てるか自分で他の投資商品に活用するかは自由なお金となります。

リスクも同じ考え方です。１物件しか所有していなければその物件に利回りが全てです。しかし、物件を分けていれば、1物件の利回りが落ちるようなことが起きても他で補填が効きますし、事前に物件自体を分散しておく事で被害を最小限に抑えることが可能です。

不動産投資成功のポイントは、「小さく初めて沢山所有する」意味を理解いて頂けたでしょうか。

またこれからの時代に必要不可欠な資産運用の戦略をまとめた初心者の為のマネアド式分散投資術「資産運用３矢戦略」もご覧ください。