怪しい!不動産投資〜サラリーマンの資産形成

2018年1月15日

不動産オーナーの根本的仕組み(サラリーマンの資産形成)

 

不動産オーナーはサラリーマンの特権

最近都内で急速に伸びているのが不動産投資市場。

不動産投資をすると、マンションやワンルームのオーナーになり家賃収入を得る事ができます。

実は不動産投資は、サラリーマンの特権と言えます。

不動産というとネガティブなイメージを持ってしまいますが正しい知識があれば失敗するリスクは殆どないと言えます。

なぜなら不動産投資はそもそもサラリーマン向けの資産形成術であり、富裕層だけのものではありません。

融資を受けることができるのは会社員

融資を組んで物件を購入し、人に貸して家賃で返済します。

完済した後の家賃収入は完全に自分の収入となります。

つまりまず融資を受けることができるかどうかがポイントになります。

融資を受けることができる条件としてサラリーマンであるという点が挙げられます。

だからこそ、不動産投資はサラリーマン向けの資産形成であるとも言える訳です。

 

イメージとしては、マイホームを購入した後転居して、人に貸せば住宅ローン返済は入居者が家賃として支払ってくれます。

マイホームと不動産投資の違いは、自分で住むか人に貸すかだけの違いです。

不動産投資のキャッシュの流れ

不動産投資のイメージがつきやすいように、具体的なキャッシュの流れを書いて見ます。例えばサラリーマンAさんが投資用のワンルームを購入したとします。

5000万円を銀行から借り入れ、返済額は18万円/月。

渋谷のワンルームには入居者Bさんが入居する事になり家賃18万円を毎月Aさんの口座に振り込んでくれます。

AさんはBさんが家賃として支払う18万円を毎月の返済に当てる事ができます。

Aさんは5000万円借り入れしてワンルームを購入したが、返済は入居者Bさんがする。

しかもローン完済後の18万円はAさんが毎月受け取れます。

自己資金は必要ない

不動産投資ではほとんどタダで5000万円の物件を手に入れる事が出来る資産形成なのです。

自分の資金を使わないのが不動産投資の醍醐味と言えます。

 

不動産投資の醍醐味は「人のお金で物件を購入し、人に返済してもらい、最後に自分の資産となる」というイメージです。

少しイメージできたでしょうか。よく「将来不動産投資をする為に貯金してます!」という人がいますが、そのお金は株や外貨など不動産以外の投資に使いましょう。

なぜなら不動産投資は「人のお金でできる」からです。

不動産投資に自己資金を使ってしまうのは非常に勿体ないことなのです。

不動産投資にもリスクが無い訳ではない

不動産投資の仕組みを知ると話がうますぎて逆に怪しかったりすします。

当然良いことばかりではありません。

リスクも存在します。

不動産投資のリスクは以下になります。

☑️金利の上昇(投資用ローンは変動金利しかない)

→返済金額の上昇

☑️事故物件のリスク

→家賃収入減

☑️空室リスク

→家賃収入減

☑️管理会社の倒産

→家賃収入凍結

☑️物件価格の下落(土地の下落)

→家賃設定の減額や、キャピタルロス(購入時或いは残債よりも物件価格が安い)

などはやはり対策しておく必要があります。

しかしどれも事前に対策できるからこそ、不動産投資はサラリーマン向けの資産形成と言えます。

不動産投資には安全装置が沢山備わっている

サラリーマンが破産しては大変ですから、国は様々な安全装置を用意しています

その知識があれば、不動産投資のリスクは合ってないようなものとも言えます。

何しろ、自分の資金を使わずに何千万単位の投資ができるのだからやらない手はないでしょう。

貯金や単純な積立でどうにかなる世の中なら必要ないですが…

 

私は、不動産投資に失敗した方の相談もたまに受けることがあります。

その内容は「家賃が振り込まれず返済だけはしなければならない為毎月にキャッシュフローが悪化している」などです。

どの業界でも同じだとは思いますが、不動産業者の中には相場よりもはるかに高い金額で販売していたり、本来買えないような人に無理やり高い金利でローンを組ませて購入させたりする業者もいます。

その場合大変なのはオーナーさんです

予定していた家賃が入ってこないなど普通はあり得ないことが起きてしまいます

私は不動産投資の1番のリスクは業者選びだと考えています。

本当にお客様の将来の資産形成に真摯に取り組んでいる業者から購入すればほぼ間違いはないでしょう。

 

しかし、買ってくれさえすれば良いという業者も一部存在しますので、その見極めが重要になってきます。

不動産投資が難しいとすれば素人のお客様では悪い業者に当たった時に判別が出来ないという点でしょう。

信頼できる人から紹介してもらうことである程度そのリスクは避けられます。

またネットで口コミなどを検索するのも有効です。

貯金ではどうにもならない世の中だからこそ

これからの世の中は、貯金だけでは老後、経済的に厳しくなる可能性が高いです。

年金だけでは生活できないかもしれないからです。

今までの常識は通用しなくなっていますから、「リスクは少しも負いたくない」という考えが、逆にリスクになる時代です。

 

毎月1万円を一度も欠かさず35年間貯金し続けたとしてもたった420万円です。

貯金や積立では限界があります。。。

だからこそ積極的な投資が必要なのですが株やFXはリスクが大きすぎる。

そういう意味で不動産投資は非常にバランスのとれた投資だと言えます。

しっかりと情報収集してみてください。