こんにちは。まさとFPです。
「老後のために何かしないと…」
そう考えて不動産投資の勉強をしている。知識は十分ついてきた。区分マンション投資が良さそうだ、というのも分かっている。
でも、最後の一歩が踏み出せない。
「もし価格が下がったらどうしよう…」「空室が続いたら…」「結局、損するんじゃないか？」
そんな不安で行動が止まってしまっているのではないでしょうか。
もしあなたが「買ってすぐに儲けたい」「数年後に高く売れるか」ということばかり気にしているなら、その不安は当然です。
なぜなら、それは区分不動産投資の「本質」からズレた、非常に難易度の高い「オプション」を狙っている状態だからです。
この記事では、あなたが行動できない「呪縛」を解き、なぜ今すぐ始めるべきなのかをお伝えします。
結論：区分不動産投資の本質は「老後の年金がわり」です
いきなり結論から申し上げます。
区分不動産投資の最大の目的は、短期的な「売却益」（キャピタルゲイン）ではありません。
それは、長期的に安定した「家賃収入」（インカムゲイン）を得て、公的年金にプラスアルファする「自分年金」を作ることです。
ローンを完済した後、毎月5万円、10万円の家賃収入が自動的に入ってくる仕組み。それこそが、私たちが目指すべきゴールです。
本質を見誤ってはいけない
本質（目的）：家賃収入（インカム）による、老後の「自分年金」づくり。
オプション（おまけ）：市況が良かった時に得られる「売却益」（キャピタル）。
この順番を間違えると、不安で動けなくなるか、ギャンブル的な投資に手を出して失敗します。
そもそも、なぜ今「自分年金」が必要なのか？
「老後の生活は、国がくれる公的年金でなんとかなる」
もしあなたが少しでもそう思っているなら、その認識はすぐに改める必要があります。
結論から言えば、公的年金だけで老後の生活を豊かに送ることは、すでに不可能な時代になっているからです。
衝撃の事実：年金だけでは「毎月3.4万円」の赤字
総務省の「家計調査（2024年平均）」によれば、65歳以上の夫婦のみの無職世帯では、年金などの収入（可処分所得）が約22.2万円に対し、生活費などの支出が約25.7万円となっています。
つまり、平均的な生活を送るだけで「毎月約3.4万円」の赤字が発生し、貯蓄を切り崩し続ける生活になるのです。
これは、かつて話題になった「老後2000万円問題」が、今もリアルな現実であることを示しています。
「貯蓄が尽きたら、どうなるのか？」
答えはシンプルです。
「働けなくなるまで、一生働き続ける」
しか選択肢がなくなります。
70歳になっても、75歳になっても、この「毎月3.4万円」の赤字を埋めるために働きに出る…。それが「自分年金」を用意しなかった人の現実的な未来です。
「自分年金」は、未来の自分への「仕送り」
だからこそ、国（公的年金）に頼り切るのではなく、自分の力で「もう一つの年金（＝自分年金）」を用意する必要があるのです。
現役で働ける「今」動くこと。
それが、体力も衰え、働きたくても働けなくなるかもしれない「未来の自分」を助ける、唯一の方法です。
区分不動産投資を「自分年金」と捉えるとは、まさにこの「未来の自分への仕送り」を、資産（不動産）に作ってもらう仕組みを構築することなのです。
なぜ「年金」目的なら不安が消えるのか？
「売却益」を狙うから不安になるのです。「自分年金」が目的だと明確に定まれば、あなたの悩みは驚くほど軽くなります。
理由1：短期的な価格変動に一喜一憂しなくて済む
目的は「老後の家賃収入」です。
途中で「買った時より50万円値下がりした」としても、家賃が安定して入ってきているなら何の問題もありません。
ドルコスト平均法で投資信託を積立てる時、途中の価格変動を気にしないのと同じです。むしろ、目的が明確だからこそ、精神的に安定した長期運用が可能になります。
理由2：「投資」と「投機（ギャンブル）」を切り離せる
売却益は、「市況」という自分ではコントロールできない要素に大きく左右されます。これは「投機（ギャンブル）」に近い行為です。
一方、家賃収入は「立地選定」「物件管理」「入居者付け」など、自分の努力や戦略でコントロールできる「事業」です。
ギャンブルではなく、手堅い「資産形成（＝投資）」として取り組むことができます。
「売却益」の正しい捉え方
では、売却益は一切無視すべきなのでしょうか？
いいえ、そうではありません。売却益は「あればラッキーなボーナス（オプション）」として捉えるのが正解です。
⭕️ 本質（年金）を追う投資
- 長期的な家賃収入が目的
- 精神的に安定する
- 再現性が高い（事業的）
- インフレに強い
❌ オプション（売却益）を追う投資
- 短期的な値上がりが目的
- 市況次第で不安になる
- 再現性が低い（ギャンブル的）
- 行動が遅れる原因になる
【正しい思考の具体例】
あくまで「年金がわり」として家賃収入を目的に運用を続ける。
↓
10年後、たまたま市況が非常に良く、ローン残債を引いても大きな利益が出るタイミングが来た。
↓
「ラッキーなオプション（売却益）が発生した！」
↓
ここで初めて「売却して利益確定する」か「そのまま持ち続けて年金にする」かを選択すれば良いのです。
最初からオプション（売却益）を当てにすると、それが手に入らないかもしれない不安で動けなくなるのです。
あなたが失っている「時間」という最大の資産
「リスクが怖いからもう少し勉強してから…」
そう言って行動を先延ばしにしている今、この瞬間にも、あなたは「最大の資産」を失っています。
不動産投資において、最大の武器は「時間」です。
行動を先延ばしにすることで、以下の決定的なチャンスを失っています。
- 時間という武器：ローン完済までの期間が後ろ倒しになり、「自分年金」のスタートが遅れる。
- インフレ耐性：あなたが貯めている「現金」の価値は、インフレで日々目減りしている。家賃はインフレに強い資産。
- 団信（生命保険）：ローンを組むことで得られる生命保険効果。これも1歳でも若いうちに始める方が有利。
最も危険なのは「勉強だけして行動しないこと」です。
知識は行動して初めて「資産」に変わります。YouTubeやVoicyでインプットを続けるだけでは、あなたの老後は1円も変わりません。
まとめ：「売却益」の幻想から目覚め、「年金」のために今すぐ動こう
区分不動産投資の本質は、老後の自分を助ける「年金」づくりです。
公的年金だけでは「毎月3.4万円」が赤字になる現実から目をそらしてはいけません。
「売却益」という不確実なオプションに振り回され、行動できないのは本当にもったいないことです。
あなたの目的が「一生働き続ける未来」を回避し、「老後の安心」を手に入れることであるならば、やるべきことは一つ。信頼できる専門家に相談し、安全な「自分年金」づくりの第一歩を踏み出すことです。
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