不動産投資の意外なリスクに注意が必要

 不動産投資の意外なリスクに注意

まずは動画で解説します

最近不動産投資が注目を集めています。

都内でも不動産投資会社の営業マンはここ数年で飛躍的に増加しています。
これまでは、一部の富裕層がやるというイメージが一般的でした。

しかし今では、サラリーマンや公務員など一般層にどんどん浸透しています。
お客様からの相談も、不動産投資についてのご相談が非常に増えています。

またなぜ今不動産投資が注目されているのか?
どのようなリスクや注意点があるのか?

などまとめてみたいと思います。

不動産投資というと、多額な資金が必要になるというイメージもあります。
また銀行から借入もしなければなりません。
かなりリスクが高いイメージではありますが、実際はどうなのか?

不動産投資を検討している、あるいは知りたいという方はぜひチェックして下さい。

 

なぜ今不動産投資なのか?

何故今不動産投資がこれほど注目さているのか?

そこには明確な理由があります。
今後進む、少子高齢化問題です。
世間では2025年問題や2050年問題と言われています。

高齢化が進み社会保障制度がどんどん縮小される事で、
年金や、医療費補助は減額され、所得税や消費税などの個人にかかる税金は逆に増税される
という時代背景が深く関わっています。

特に、年金では生活できない世の中になるのではないか?
という不安が、不動産投資へのモチベーションになっています。

実際不動産投資をするサラリーマンの理由はほぼ、
「将来年金が貰えないかもしれないから」

という理由だからです。

それは当然です。
定年した後、年金で悠々自適に過ごすという常識はすでに崩壊しています。

自分が将来どの程度の年金を貰えるかは、必ずチェックした方が良いです
20代、30代であれば一部上場企業のサラリーマンでも、
受け取れる年金は年収200万円も無い人がほとんどです

実際どの程度の年金が貰えるか知りたい方は、下の記事に書いてあります。
老後はどの程度の生活費が必要で、年金はいくら貰えるのか?

独身で年収300万でも全く贅沢できない時代に、夫婦二人で年収200万以下では、
生活できません。
結果どうなるかというと、定年せずに働き続ける事になります。

そのため、国は今「生涯現役」というキーワードを掲げ年齢に関係なく働ける世の中を
目指しています。

つまり、定年するには1億円を超えるような貯蓄をするか、
働かなくても収入を得る仕組みを現役中に準備するかしか無いのです。

だからこそ、家賃収入を得ることができる不動産投資が注目されているのです。

 

不労所得を得る方法は限られている

不労所得を得る方法はある程度限られています。

不労所得とは、労働の対価としてお金を得ることではなく、
所有していること自体にお金を発生させる資産であったり、
権利によって生み出される収入のことを言います。

ですから、不労所得があれば、万一病気で働けなくなったり、
老後に、悠々自適に自分の時間を過ごしたいと行った際に、
それを実現してくれる所得となります。

労働収入をいくらあげても、その生活を維持するためには、
働き続けなければなりません。

働かなくても生活できる仕組みを持っておけば、
それほど強い家計は無いでしょう。

例えば、不労所得を得ることができる例をあげると、

  • 会社の役員報酬
  • インターネットビジネスの一部
  • 銀行の利息
  • 不動産の家賃収入
  • ライセンスを取る
  • 株、FX

などがあります。

銀行の利息であれば、5億円を1%で運用すれば、
毎年500万円の利息が生まれますから、生活していく資金としては十分です。
実際は、5億円の現金を持っている人はそうそういませんが。

特許やライセンスの不労所得の代表例ですが、
特許をとったり、ライセンスを取得するまでの労力と手間は、
かなり必要です。

株やFXも、銀行利息と同じで、生活して行けるくらいの、
不労所得を得ようと思えばかなりの資金力が必要になってくるでしょう。加えて大きなリスクを負わなければなりません。

サラリーマンが不労所得の仕組みを作ろうとした時に、
最も現実的なのは、不動産投資による家賃収入でしょう。

不動産投資は、ある程度の知識と準備さえしておけば、
比較的低リスクでレバレッジの効いた投資が可能です。
入居者の問題や、管理会社、メンテナンスの問題さえ準備しておけば、
かなりの不労所得を見込めます。

私が、サラリーマンであればまず不動産投資の仕組みを勉強することを
進めるのはこの辺りが理由です。

 

老後の年金は最強の不労所得

実は、老後の年金も不労所得に当たります。

まったく労働とは関係なく収入を得ることができるからです。
現役中に、厚生年金保険料さえ収めていれば誰でも必ず受け取れますから、
ある意味最強の不労所得とも言えます。

しかし、今現役で働いている20代、30代にとってはこの不労所得は、
期待できなくなっています。

30代であれば、夫婦二人も貰える年金受給額が、年収200万以下というのが、
最新の試算で出ています。
20代であれば、さらに少なくなる確率が非常に高いです。

だからこそ、年金という最強の不労所得に変わる仕組みを持つべきです
不労所得の仕組みを作る事は容易ではありません。

今までの常識にとらわれて、全くリスクを取らない銀行預金や保険の積立のみでは、
一生労働し続ける未来が待っていますから、いかに早いうちから、
不労所得の仕組み作りをしておくかが、とても重要な時代になってきています。

 

サラリーマンこそ不動産投資するべき理由

サラリーマンこそ、不動産投資をするべきというのは、
私が常に伝えている点です。低リスクで将来確実に収入になるからです。

また老後に貰える最強の不労所得である年金が貰えない可能性が高いからです

年金で生活できる世の中であれば、わざわざ不動産の家賃収入を準備しなくても、
問題ないかもしれません。
しかし、今は過去の常識は通用しない時代になっています。

年金は不労所得の中でも最強クラスの不労所得ですから、
代わりになるものをそう簡単には準備できません。
定年間際になってから、いきなり初めてもすでに手遅れです。

だからこそ、少しでも早いうちにスタートさせることが重要です。

もう1つ、サラリーマンがなぜ不動産投資に向いているかというと、
信用力を活用できるからです。

不動産投資をする資金は基本、銀行からの融資になります。
銀行からの借り入れを投資資金に回し、返済は入居者にしてもらう。
そして、完済後の家賃収入や売却益を自分の利益にするのが不動産投資のスキームです。

銀行からの融資は、サラリーマンだからこそ受けることができると言っても、
過言ではないでしょう。不動産投資においてサラリーマンは非常に有利なのです。

また、サラリーマンにとっての不動産投資とは時間を味方につける長期投資の部類に
入ります。

プロの業者のように、安く仕入れて高く売る必要はありません
売買はあくまでもオプション的位置付けです。
逆にそこが強みでもあります。安く仕入れて高く売るという売買差益を狙う不動産投資はリスクがつきものですが、長期保持して家賃収入を得る目的であればかなりリスクを抑えることが可能です。

稀にその辺りをごちゃ混ぜに考えていらっしゃる方がいます。

家賃収入を目的とした不動産投資の場合は、物件価格の変動はあまり気にする必要は
ありません。入居者の管理の方がよほど重要です。

物件価格が下がっても家賃はいきなり下がる事はないからです。
逆に物件価格が上がっても家賃がいきなり上がることもありません。

目的は、長期に保持して家賃収入を得ることですから、
その辺りの出口をしっかり明確にして戦略を立てていくべきです。

 

不動産投資の醍醐味は自己資金をいかに使わないか

まれに、

「不動産投資をするために、資金を貯金している」

というか違いますが、それは間違いです。

なぜかというと、不動産投資の醍醐味はいかに自己資金を使わずにやるかだからです。
上述していますが、不動産投資はサラリーマンとしての信用力を使った投資です。

銀行からの借入を生かす投資術です。
他人資本で投資を行い、他人に返済してもらい、完済後の家賃は自分の収入となる。

というのが、基本的な不動産投資の流れです。

ですから、不動産投資に自己資金を使うのは本末転倒です
自己資金は、外貨や株などに当てた方がよほど資産効率が良い戦略です。

不動産投資では、頭金10万円で、固定資産税数万円で終わる話です
自己資金はほとんど使いません。
その点も不動産投資の魅力の1つと言えるでしょう。

 

不動産投資のリスクと注意点

サラリーマンにとって、年金という最強の不労所得の変わりになるのは、
不動産による家賃収入という話をお伝えしてきました。

しかし、リスクや注意点はあります。その辺りをおさらいしておきます。

 

空室リスク

何と言っても、入居者の問題があります。

不動産投資は、購入後の方がとても大事になってきます。
家賃保証契約など準備しておけば、入居者の問題はある程度クリアできます。

しかし、現実問題として、やはり入居者が入りやすい物件の方が、
利回りは高くなりますから、物件選びの段階でしっかり検討する必要があります。

注意しなければならないのは、やはり駅までのアクセスです
賃貸物件を探すときに、ほとんどの方が、駅まで徒歩何分かでソートをかけて検索します。

徒歩15分を超えた物件は、そもそも検索結果に表示されない可能性が高いです。
つまり入居者を募集するのにハードルが高くなるということです。

都内であれば需要が大きいですので、まだ良いかもしれませんが、
地方でアクセスが悪い物件を購入する際は余程の根拠がない限り、
おすすめしません。

都内、駅近、ワンルームという3つの条件を満たした物件であればまずは、
検討する余地があります

ワンルームというのもポイントです。
これから、どんどん一人暮らし世帯の割合が増えてきます。
現に、ファミリー向けのサービスは縮小傾向にあり、一人暮らし向けのサービスが
どんどん増えてきています。

また高齢化により、一人暮らしの高齢者もますます増えるでしょうから、
ファミリー物件よりも、ワンルームの方がはるかに需要は高いのです。

 

金利の上昇による返済額上昇リスク

今後、金利の上昇は避けられないでしょう。
今は、史上最低金利の経済状態です。

マイナス金利まで発動していますから、これ以上金利が下がりようがない状況です。

ローンを組むには最適な状況ですが、
逆に言えば、今後金利は長期的に見れば必ず上昇傾向にあります。

投資用ローンは、変動金利と言って金利が半年ごとに見直される仕組みになっています。
住宅ローンでも同じですが、住宅ローンのように固定金利の商品は不動産投資の場合ありません。

ですから、金利が上昇して返済額が増えてしまう可能性があることは知っておかなければ
ならないです。

仮に、キャッシュフローが悪化して、毎月に負担が1、2万増えたとしたら、
即破綻してしまうような家計の状態で不動産投資をするべきではありません。

 

不動産投資で見落としがちがなリスク

不動産投資で意外と見落としがちな注意点があります。

それは、業者選びです。

サラリーマンの不動産投資の目的は、長期保持して家賃収入を得ることです。
ですから購入はスタート地点にすぎません。

むしろ、不動産購入後の管理の方がはるかに重要となってきます。
そこで適当な業者に管理を依頼してしまうと思わぬリスクが生じてしまうケースがあります。

業者選びに失敗して大変な目にあったお客様も稀に相談を受けることがあります。
実際のケースを紹介していますので、

不動産投資については、
不動産投資で初心者が失敗するリスクを1/3にする方法をお読みください。

ごお読み下さい。

具体的には、管理業者が悪質な場合、
入居者から家賃が振り込まれているにも関わらず、オーナーさんへの振込を
しなかったり、入居者の募集をやらなかったりするケースもあります。

逆に、多少入居者が入りにくい物件であったとしても、
一生懸命客付けしてくれる誠実な業者もあります

そういう意味で、不動産投資をやる際には、
どこから買ってどこに管理を任せるかまできちんと把握しておく必要があるでしょう。

中には、相場よりもはるかに高い金額で販売している業者なども一部存在します。
そうなれば、利回りは一気に落ちてしまいますので、
口コミなどを活用して、悪評が立っている業者じゃないかなどきちんと調査してから、
スタートした方が良いです。

もはや積極的な投資をせずに、安全確実な道を行った先に大きなリスクがある時代です。リスクを抑えるにはとにかく時間を味方につけることです。家賃収入目的の不動産投資も長期投資に入ります。いかに早いうちから正確な情報収集が出来るかが分かれ道だということになります。

 

また、資産運用については、
会社員がアーリーリタイアする為の「資産運用3矢戦略」をお読み下さい。